L’investissement immobilier est une stratégie éprouvée pour diversifier un patrimoine et assurer son avenir financier. Dans un monde où les possibilités d’investissement abondent, l’assurance vie se distingue comme un outil particulièrement efficace pour intégrer l’immobilier dans votre stratégie d’épargne. Non seulement elle offre une enveloppe fiscalement avantageuse, mais elle permet également de s’exposer à l’immobilier et de profiter de la stabilité et du potentiel de croissance que cette classe d’actif peut offrir.
Cet article détaillé explore les avantages de l’investissement immobilier via une assurance vie, et présente des solutions telles que les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI), les organismes de placement collectif Immobilier (OPCI), ou encore les foncières cotées (et les ETF immobiliers). Vous découvrirez comment ces placements peuvent trouver leur place en assurance vie.
Que vous soyez un petit épargnant débutant dans le monde de l’immobilier ou un investisseur expérimenté à la recherche d’une diversification accrue, intégrer de l’immobilier dans une assurance vie peut vous permettre d’optimiser votre stratégie patrimoniale et vous aider à atteindre vos objectifs financiers (préparer la retraite, valoriser un patrimoine, le transmettre, etc.)
Attention, seules les meilleures assurances vie proposent d’investir en immobilier à travers une gamme de fonds dédiée. En effet, 95 % des contrats d’assurance vie n’ont pas de gamme de fonds immobiliers !
SOMMAIRE
- Comprendre l’assurance vie et ses avantages pour investir en immobilier
- Investir dans l’immobilier via une assurance vie : différents types de fonds immobiliers et de titres peuvent y être logés
- Choisir le bon contrat d’assurance vie pour investir dans l’immobilier
- Les meilleures assurance vie pour investir dans l’immobilier
- Existe-t-il des ETF pour investir en immobilier en assurance vie ?
Comprendre l’assurance vie et ses avantages pour investir en immobilier
L’assurance vie est un produit d’investissement polyvalent, offrant une multitude d’avantages pour les épargnants souhaitant investir dans l’immobilier. Cette enveloppe est appréciée pour sa capacité à combiner sécurité, rendement et avantages fiscaux dans un cadre réglementé et souple. Avant de plonger dans les spécificités des possibilités d’investissement immobilier disponibles via l’assurance vie, il est essentiel de comprendre pourquoi cette enveloppe se distingue comme un choix privilégié pour les investisseurs immobiliers.
Sécurité et protection du capital
L’assurance vie est particulièrement convoitée pour sa faculté à faire fructifier le capital investi. Les fonds placés dans le cadre d’un contrat d’assurance vie peuvent être sécurisés en fonds euros sans risque de perte en capital.
Cette caractéristique fait de l’assurance vie un choix judicieux pour ceux qui recherchent un profil moins volatil pour leur patrimoine en combinant au sein d’un contrat un ou plusieurs fonds immobiliers et un fonds euro sécurisé.
Souplesse et disponibilité des fonds
Contrairement à l’investissement direct dans l’immobilier, l’assurance vie offre une grande flexibilité en termes de versements et de retraits. Les investisseurs peuvent effectuer des versements programmés ou ponctuels selon leur capacité d’épargne et leurs objectifs financiers.
De même, les retraits sont possibles, offrant ainsi une liquidité appréciable qui n’est pas toujours accessible dans les investissements immobiliers traditionnels.
S’agissant des SCPI (nous allons en reparler plus loin), la détention au travers d’une assurance vie offre une bien meilleure liquidité que la détention en direct. En effet, l’assureur assure la liquidité des fonds. Vous pouvez investir en SCPI en quelques clics, et désinvestir tout aussi facilement.
Avantages fiscaux significatifs
L’assurance vie propose un cadre fiscal avantageux, notamment en termes de fiscalité sur les plus-values et de transmission de patrimoine.
Les gains générés au sein du contrat sont peu ou pas imposés pendant la durée de l’investissement, et ce n’est qu’au moment du retrait que ces gains peuvent être soumis à imposition. De plus, en cas de décès du souscripteur, les bénéficiaires désignés peuvent recevoir les sommes investies avec des abattements fiscaux significatifs, ce qui en fait un outil efficace pour la planification successorale.
Voir notre article sur la fiscalité d’un rachat partiel en assurance vie pour en savoir plus.
Diversification du portefeuille d’investissement
Intégrer des actifs immobiliers dans un contrat d’assurance vie permet aux investisseurs de diversifier leur portefeuille. La diversification est une stratégie clé en matière d’investissement, réduisant le risque global et équilibrant les performances du portefeuille entre différentes classes d’actifs. L’assurance vie offre la possibilité d’investir à la fois dans des actifs immobiliers et financiers, adaptant ainsi le niveau de risque et de rendement aux préférences de l’investisseur.
Il est facile de diversifier son assurance vie sur les 3 grandes classes d’actifs :
- Marché obligataire au travers des fonds euros (sécurisés) et fonds obligataires.
- Actions cotées au travers des fonds actions (dont les ETF).
- Immobilier au travers des fonds du type SCPI, OPCI, ETF et des foncières.
En résumé, l’assurance vie n’est pas seulement une enveloppe pour placer une petite épargne. Elle est également un outil d’investissement patrimonial et stratégique, idéal pour les investisseurs qui souhaitent tirer profit du secteur immobilier tout en bénéficiant de la sécurité, de la flexibilité, et des avantages fiscaux de l’assurance vie. Cette compréhension de base des atouts de l’assurance vie est essentielle avant d’explorer les solutions spécifiques d’investissement immobilier qu’elle peut accueillir.
Investir dans l’immobilier via une assurance vie : différents types de fonds immobiliers et de titres peuvent y être logés
L’investissement immobilier à travers une assurance vie s’avère être une stratégie financièrement astucieuse pour diversifier et renforcer un portefeuille d’investissement. Cette partie se concentre sur les différentes solutions disponibles pour intégrer l’immobilier dans votre assurance vie.
SCPI : Investissement indirect et rendements stables
Les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) permettent d’investir dans des propriétés commerciales, résidentielles ou mixtes. Elles sont particulièrement prisées pour leur capacité à générer des revenus réguliers sous forme de dividendes, reflétant les loyers perçus sur les propriétés sous-jacentes.
Investir dans des SCPI via une assurance vie permet de bénéficier d’une gestion professionnelle de l’immobilier tout en capitalisant sur la fiscalité avantageuse de l’assurance vie. Les SCPI dans une assurance vie sont souvent moins risquées que les investissements directs en immobilier (notamment en risque d’impayés, de dégradations, etc.), rendant cette option attrayante pour les investisseurs privilégiant la stabilité.
Voici une liste non exhaustive de SCPI :
- Immorente – Spécialisée dans l’immobilier commercial, cette SCPI est reconnue pour la diversité de ses investissements et ses revenus locatifs réguliers.
- Primovie – Orientée vers le secteur de la santé et de l’éducation, Primovie offre une opportunité d’investissement dans des domaines essentiels et souvent résistants aux fluctuations économiques.
- Épargne Pierre – Cette SCPI investit principalement dans des bureaux et des locaux commerciaux en France, visant une répartition équilibrée entre Paris et les régions.
- Pierval Santé – Focalisée sur le secteur de la santé en Europe, elle est prisée pour sa stratégie d’investissement dans un domaine en expansion.
- Patrimmo Commerce – Spécialisée dans l’immobilier de commerce, elle vise à générer des revenus locatifs à travers un portefeuille diversifié de biens commerciaux.
- PFO2 – Connue pour sa gestion durable et son engagement envers la responsabilité environnementale, cette SCPI se concentre sur le rendement à long terme.
- Pierre Plus – Investit dans un mélange de bureaux, commerces et logements, principalement en France, avec un accent sur les localisations stratégiques.
- Rivoli Avenir Patrimoine – Cette SCPI vise l’immobilier de bureau de premier plan dans des emplacements centraux, surtout à Paris et dans d’autres grandes villes européennes.
- Primopierre – Principalement investie dans des bureaux situés en Île-de-France, cette SCPI est recherchée pour sa gestion stable et ses placements de qualité.
Ces SCPI sont disponibles dans certains contrats d’assurance vie et permettent aux investisseurs de diversifier leur épargne tout en bénéficiant d’un cadre fiscal avantageux.
Note : cette liste est fournie à titre indicative. Il ne s’agit pas d’un conseil d’investissement.
OPCI et SCI : Liquidité accrue et diversification étendue
Les meilleures assurances vie permettent aussi d’investir en immobilier via des OPCI et SCI, en plus des SCPI.
Les organismes de placement collectif immobilier (OPCI) offrent une combinaison d’investissement direct en biens immobiliers et d’exposition aux actifs financiers liés à l’immobilier, tels que des actions de foncières cotées.
Les OPCI sont conçus pour offrir plus de liquidité que les SCPI, cela est vrai dans le cas d’une détention en direct. Mais c’est un attribut qui n’est pas valorisé dans le cadre d’une assurance vie puisque comme nous l’avons dit plus haut l’assureur assure la liquidité des SCPI. Les OPCI n’investissent pas que dans l’immobilier, mais aussi dans les actions et les obligations (30 % maximum).
Les Sociétés Civiles Immobilières (SCI) permettent une plus forte diversification dans l’immobilier. En effet, elles détiennent des parts de SCPI et d’OPCI, et même des sociétés foncières. Il s’agit d’un fonds de capitalisation (les loyers ne sont pas versés mais capitalisés dans le fonds), tout comme les OPCI. Seules les SCPI distibuent les loyers.
Note : les SCPI ont généralement la préférence des investisseurs. Les SCPI ne sont investies qu’en immobilier. Tandis que la diversification des OPCI sur d’autres classes d’actifs (actions et obligations) complique le suivi du patrimoine et la mise en place d’une stratégie d’allocation. Par ailleurs, les investisseurs préfèrent opter pour des fonds dédiés plus intéressants (tels que des ETF à frais réduits ou des fonds de foncières cotées) pour allouer une partie de leur patrimoine en actions. Pour ces raisons, nous estimons les OPCI comment généralement peu intéressantes pour les épargnants.
Foncières cotées et actions de foncières : Flexibilité et croissance
Investir dans des fonds de foncières cotées ou directement dans des actions de foncières cotées est une autre méthode efficace pour accéder à l’immobilier via une assurance vie. Exemples : Unibail Rodamco, Klepierre, Gecina, etc.
Ces véhicules investissent dans des portefeuilles diversifiés de propriétés immobilières cotées en bourse, offrant ainsi à la fois un potentiel de croissance du capital et des revenus réguliers par le biais de dividendes.
L’avantage principal de ces instruments réside dans leur haute liquidité (en assurance vie ou en compte-titres) et leur capacité à réagir rapidement aux conditions du marché, offrant ainsi une flexibilité significative pour les investisseurs.
Note : la valeur des fonds de foncières et des actions de foncières cotées évolue au jour le jour, ce qui n’est pas le cas des SCPI dont la valeur des parts est fixe et n’est réévaluée que périodiquement. Selon nous, les foncières sont plus à ranger du côté des investissements actions que du côté de l’investissement immobilier.
Synthèse des solutions d’investissement immobilier en assurance vie
Chaque solution d’investissement immobilier offre des avantages uniques et répond à différents profils de risque et objectifs d’investissement. Les SCPI sont idéales pour ceux qui cherchent des revenus réguliers, et les foncières cotées (ou fonds de foncières cotées) pour ceux qui s’intéressent à l’investissement en actions, et acceptent une volatilité plus importante.
L’intégration d’actifs immobiliers dans un contrat d’assurance vie augmente non seulement la diversification du portefeuille mais optimise aussi la régularité et la résilience des revenus du patrimoine, faisant de l’assurance vie un canal d’investissement immobilier particulièrement puissant et stratégique.
Choisir le bon contrat d’assurance vie pour investir dans l’immobilier
La sélection du bon contrat d’assurance vie pour vos investissements immobiliers est cruciale pour maximiser vos retours et bénéficier pleinement des avantages fiscaux et financiers. La diversité des contrats disponibles sur le marché peut rendre ce choix complexe. Voici les critères essentiels à considérer :
1. La diversité des fonds immobiliers disponibles : Un bon contrat d’assurance vie pour l’immobilier devrait offrir une large gamme d’options d’investissement immobilier, telles que des SCPI, OPCI, SCI, et des foncières cotées. La diversité des supports permet aux investisseurs de choisir les produits les mieux adaptés à leurs objectifs et à leur tolérance au risque.
Note : le choix de fonds immobiliers est parfois très réduit (voire nul !) sur certaines assurances vie. Prenez-bien le temps de consulter la liste des fonds disponibles en unités de compte avant de souscrire à un contrat.
2. Les frais de gestion : Les frais peuvent considérablement affecter les rendements de votre investissement. Préférez les contrats offrant des frais de gestion compétitifs, surtout pour les unités de compte qui incluent des investissements immobiliers. Et 0 frais sur versement.
Note : concrètement, les frais annuels de gestion des unités de compte sont de seulement 0,50 % par an sur les meilleures assurances vie (et 0,60 % pour les très bons contrats). Au-delà de 0,75 %, passez votre chemin, le contrat n’est pas compétitif.
Détenir des SCPI en assurance vie expose à un autre type de frais : certains assureurs ne reversent pas aux assurés la totalité des bénéfices distribués par les SCPI, ils en prélèvent 10 à 20 %. Assurez-vous que l’assurance vie avec laquelle vous investissez en SCPI vous reverse bien 100 % des bénéfices (loyers) versés par les SCPI ! C’est le cas de l’assurances vie Linxea Spirit 2. On en reparle plus bas, il s’agit de la meilleure assurance vie pour investir en SCPI.
3. Conditions de souscription et de retrait : Assurez-vous que les conditions de versement, de retrait et les éventuels frais associés sont en adéquation avec vos besoins et que les frais soient compétitifs. Nous privilégions les contrats sans frais sur versement ni frais de retrait.
4. Performances historiques : Bien que les performances passées ne préjugent pas des performances futures, elles peuvent donner une indication utile de la gestion et de la stabilité des supports immobiliers proposés.
Les meilleures assurances vie pour investir dans l’immobilier
Pour les investisseurs à la recherche de la meilleure assurance vie pour intégrer l’immobilier dans leur portefeuille, deux contrats se distinguent particulièrement par leur choix de supports d’investissement (fonds immobiliers de toute nature) et leurs frais.
Linxea Spirit 2
L’assurance vie Linxea Spirit 2 (voir la page de l’assurance vie Linxea Spirit 2) est certainement le choix numéro 1 du marché. Ce contrat est idéal pour ceux qui souhaitent investir dans des SCPI, SCI et OPCI, offrant un vaste choix de placements immobiliers qui couvrent divers segments du marché.
Ce qui rend Linxea Spirit 2 particulièrement attrayant, ce sont également ses frais de gestion parmi les plus bas du marché, à seulement 0,50 % pour les unités de compte. Cela permet aux investisseurs de maximiser leurs performances nettes tout en bénéficiant d’une gestion simplifiée et efficace de leurs investissements immobiliers.
Lire notre avis sur Linxea. Il s’agit d’un des principaux courtiers en assurance vie en France depuis plus de 20 ans. C’est un bon choix si vous souhaitez ouvrir une assurance vie en ligne.
Lucya Cardif
L’assurance vie Lucya Cardif (voir la page de l’assurance vie Lucya Cardif) est reconnue pour son offre étendue de fonds immobiliers. Et notamment, Lucya Cardif est une excellente option pour ceux qui cherchent à exploiter le dynamisme des foncières cotées.
En plus de proposer un accès à une gamme variée de produits immobiliers, Lucya Cardif se distingue par ses frais de gestion compétitifs (0,50 % sur les unités de compte, à égalité avec Linxea Spirit 2 sur ce point), rendant ce contrat particulièrement économique pour les investisseurs cherchant à optimiser les coûts associés à leurs placements.
Lire notre avis sur Lucya Cardif.
Caractéristique | Linxea Spirit 2 | Lucya Cardif |
|---|---|---|
| Assureur | Crédit Agricole Spirica | BNP Paribas Cardif |
| Frais sur versement | 0% | 0% |
| Ticket d’entrée | 500 € | 500 € |
| Fonds euros disponibles | Fonds euro Nouvelle Génération, Croissance Allocation Long Terme | Fonds Euro Général, Fonds Euro Private Strategies |
| Performance des fonds euros (2023) | 3,13 % et 5,84 % | 3 % (avec jusqu’à +1,50 % de bonus en 2024 et 2025) |
| Nombre d’unités de compte (UC) | 650 UC (incluant 38 trackers et 20 SCPI) | 2300 UC (incluant 80 trackers) |
| Choix d’UC en immobilier | 31 SCPI/OPCI/SCI, et ETF immobilier. | 20 SCPI/SCI/OPCI, ETF immobilier, et un large choix de foncières cotées (actions logeables en direct dans le contrat). |
| Options de gestion | Gestion libre et pilotée | Gestion libre et gestion pilotée |
| Particularités | Choix entre gestion active et passive, diversité de supports d’investissement dont immobilier et private equity | La plus large gamme d’unités de compte |
| ➡️ Découvrir l’assurance vie Linxea Spirit 2 | ➡️ Découvrir l’assurance vie Lucya Cardif |
Ces contrats offrent une combinaison de choix étendu en matière de produits immobiliers et de frais de gestion réduits, ce qui les rend idéaux pour les investisseurs soucieux de construire un portefeuille immobilier diversifié tout en conservant des coûts bas.
Que vous optiez pour Linxea Spirit 2 (voir l’offre du contrat Linxea Spirit 2) avec sa forte présence dans les SCPI, SCI et OPCI, ou pour Lucya Cardif (voir l’offre du contrat Lucia Cardif) avec son large choix en foncières cotées, ces contrats représentent des solutions d’investissement immobilier particulièrement efficaces et adaptées à une stratégie d’assurance vie diversifiée et rentable.
Existe-t-il des ETF pour investir en immobilier en assurance vie ?
Nous raffolons des trackers (ETF). Et oui, il existe des ETF spécifiquement conçus pour investir dans l’immobilier, et ils peuvent être intégrés dans des contrats d’assurance vie, pour peu que l’assureur en propose…
Les ETF immobiliers sont généralement investis en foncières cotées, tels que les REITs aux USA (Real Estate Investment Trusts) ou les SIIC en France, qui sont des sociétés cotées en bourse détenant et gérant des propriétés immobilières produisant des revenus. Les foncières reversent l’essentiel de leurs revenus sous forme de dividendes.
Avantages des ETF immobiliers en assurance vie
- Diversification : Les ETF immobiliers sont investis sur des dizaines (voire des centaines) d’actions. Ils offrent une exposition à un large éventail de biens immobiliers, y compris des bureaux, des centres commerciaux, des entrepôts, et des appartements, souvent répartis sur plusieurs régions ou pays.
- Efficience fiscale : Investir dans des ETF via une assurance vie permet de bénéficier de la fiscalité avantageuse de l’assurance vie en termes de plus-values et de succession.
- Frais : les frais des gestions des ETF sont très réduits (de l’ordre de 0,10 à 0,50 % par an). C’est également le cas pour les ETF immobiliers.
Une offre d’ETF immobilier malheureusement réduite en assurance vie
La disponibilité des ETF immobiliers en assurance vie est relativement réduite.
Sachez que même dans les meilleures assurances vie, les ETF immobiliers se comptent sur les doigts d’une main. En pratique, un unique ETF immobilier en patrimoine peut suffire à diversifier son allocation car ce sont des fonds très diversifiés.
Exemples d’ETF immobiliers disponibles en assurance vie
L’assurance vie Lucya Cardif (voir l’offre du contrat Lucya Cardif) permet d’investir sur l’ETF Amundi FTSE EPRA/NAREIT Global (ISIN LU1737652823). Ce fonds suit un indice représentatif des performances des sociétés immobilières cotées et des REITs des pays développés (60 % de foncières américaines dans cet ETF).
Ses frais de gestion sont de 0,24 % par an. Cet ETF est investi sur plus de 350 foncières cotées dans le monde (USA, Japon, Europe, Canada, etc.).
Autre solution. L’assurance vie Linxea Spirit 2 (voir l’offre du contrat Linxea Spirit 2) permet d’investir sur l’ETF Amundi FTSE EPRA Europe real estate (ISIN LU1681039480). Ce fonds suit la performance d’un indice composé d’une centaine de foncières européennes cotées (Royaume-Uni, Allemagne, Suède, France, Suisse, Belgique, Espagne, etc.). Ses frais de gestion sont de 0,30 % par an.
En résumé, les ETF immobiliers représentent une option pertinente et efficace pour diversifier un portefeuille d’assurance vie avec une exposition à l’immobilier, combinant les avantages des investissements immobiliers avec la flexibilité et la liquidité des instruments financiers cotés. Et cerise sur le gâteau : des frais réduits.
En résumé
La sélection du bon contrat d’assurance vie pour vos investissements immobiliers est cruciale pour maximiser votre performance et bénéficier pleinement des avantages fiscaux et financiers. La diversité des contrats disponibles sur le marché peut rendre ce choix complexe.
Les meilleures assurances vie, telles que Linxea Spirit 2, proposent près d’une trentaine de SCPI, OPCI et SCI. Les ETF immobiliers sont également des fonds intéressants pour s’exposer à l’immobilier en assurance vie, ils offrent une excellente diversification sur plusieurs dizaines (voire centaines) de sociétés foncières cotées. Ces fonds sont toutefois plus volatils que les SCPI.
Il est possible d’investir sur différents types de fonds immobiliers (ETF, SCI, OPCI et SCPI) au sein d’un même contrat, ou bien d’ouvrir plusieurs assurances vie pour élargir l’offre de fonds immobiliers accessibles.
