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Investissement immobilier locatif.
Optimiser la rentabilité et la fiscalité.

L'investissement immobilier locatif est-il toujours intéressant ?

Malgré quelques baisses passagères, on constate sur les 50 dernières années que le prix de l'immobilier suit une évolution à la hausse. Beaucoup d'épargnants en mémoire la hausse de l'immobilier qui a démarré au début des années 2000. L'immobilier, comme d'autres actifs, est sensible à l'inflation. Contrairement à des époques plus anciennes telles que celles que Balzac avait le talent de dépeindre, nous vivons désormais avec une économie inflationniste. En faisant l'hypothèse que l'inflation se poursuive, un investisseur à long terme aura intérêt à investir dans des actifs dont la valeur s'apprécie avec l'inflation plutôt que d'investir dans des actifs dont la valeur de l'actif est fixe (comme c'est le cas pour les obligations que l'on trouve notamment dans les fonds en euros). En fait, les choses sont un peu plus complexes : lorsqu'il y a de l'inflation, l'investisseur en obligation devrait escompter un rendement suffisant pour couvrir l'inflation. Ces dernières années, les politiques économiques ont entraîné les taux d'intérêt à des niveaux planchers et les obligations émises par des émetteurs sûrs (la France, l'Allemagne, etc) offrent désormais des rendements dérisoires au regard de l'inflation, qui bien que modérée, poursuit son chemin.

D'une façon générale, l'immobilier s'apprécie avec l'inflation, c'est donc un bon point pour cette classe d'actifs. Malgré cela, l'investissement immobilier locatif est-il encore un placement intéressant ? À défaut de donner une réponse catégorique, cet article adresse quelques points importants à prendre en considération avant d'investir dans l'immobilier.

L'hypothèse conservatrice.

Beaucoup d'épargnants gardent en mémoire la hausse significative des prix de l'immobilier au début des années 2000. Après 2008, les prix se sont stabilisés dans certaines villes et régions, tandis qu'à Paris et quelques autres villes, les prix ont continué leur ascension, parfois très importante comme cela a été le cas à Bordeaux en 2017. Rien ne garantit que les prix poursuivent cette progression. Les taux d'emprunt sont à des niveaux très bas et le pouvoir d'achat des ménages est limité. Dans ces conditions, l'investisseur immobilier devrait évaluer la rentabilité d'un investissement immobilier en prenant des hypothèses conservatrices, en considérant par exemple que :

  • la valeur du bien immobilier reste stable,
  • les loyers ne progressent pas (ou peu).

Ces hypothèses permettent de ne pas sur-évaluer la rentabilité d'un projet d'investissement immobilier. Si le prix d'achat et le coût des locations augmentent encore un peu dans les grandes métropoles, il n'en est pas de même dans beaucoup de villes moyennes de province. Faut-il pour autant préférer investir dans les grandes métropoles ? Cela nous amène à la question suivante : où investir ?

Où investir ?

Métropoles puissantes ou villes chancelantes : le dilemme.

Si les prix et les loyers augmentent plus dans les grandes métropoles, on pourrait penser qu'il est préférable d'y investir. Les choses ne sont pas si simples. Tout d'abord, rien ne garantit que les prix continuent de progresser dans les grandes villes. Aussi, dans les grandes métropoles, le prix de l'immobilier tend à augmenter plus rapidement que le coût des loyers. On se retrouve donc dans une situation où la rentabilité locative (loyer/valeur du logement) devient beaucoup plus faible dans les métropoles. Typiquement, un appartement à Paris rapportera environ 3% de rendement quand dans le même temps on trouve des petits immeubles de rapport offrant des rendement de près de 10% dans certaines villes moyennes de province. Si un rendement aussi important existe dans certaines villes, c'est tout simplement car les investisseurs craignent que le prix de l'immobilier ou des loyers chutent à l'avenir. En ce sens, il n'y a pas de bon ou de mauvais endroit pour investir, mais des configurations différentes :

  • dans les grandes métropoles où la demande locative est forte, les investisseurs ont la garantie de pouvoir louer et acceptent donc un rendement locatif faible,
  • à l'inverse, dans les petites villes à l'économie chancelante, les investisseurs immobiliers ne s'engagent que si le rendement immobilier locatif est élevé, afin d'intégrer le risque d'une baisse à l'avenir.

Comme le dit ce diction anglo-saxon, "there is no free lunch". Dans un style plus académique, on parle d'efficience des marchés pour signifier qu'il n'y a pas d'investissements meilleurs que d'autres. Un rendement élevé implique l'existence d'un risque élevé.

La bonne approche.

En partant du constat qu'il n'a pas un secteur plus intéressant qu'un autre (le risque et le rendement se compensent mutuellement), l'investisseur immobilier locatif devrait se concentrer sur le type de bien avec lequel il est le plus à l'aise. Celui où il connait déjà la demande locative et les prix pratiqués. Une autre chose essentielle à prendre en considération sont les charges.

Les charges.

Les charges représentent un coût important grevant la rentabilité nette d'un investissement immobilier. Les charges sont en général plus élevées pour une maison individuelle que pour un appartement. Ce premier point est généralement bien connu.

Un second point plus subtile est également à mentionner. Pour un type de bien équivalent (par exemple un appartement dans un immeuble en centre-ville), le coût des charges ramené à la valeur du bien est plus important lorsque le prix du bien est faible. Le ravalement de façade d'un immeuble dans le centre de Paris ne représente pas grand chose au regard des prix à la location des appartements. Le coût du ravalement d'un immeuble sembable dans le centre d'une petite ville sera peu ou prou le même. Dans ce second cas, les charges ont un impact beaucoup plus fort sur la rentabilité du bien, il y a donc un effet ciseaux entre d'un côté le risque d'une baisse des loyers et de l'autre, des charges dont le coût rapporté à la valeur du bien augmente si la valeur du bien diminue conséquement à la baisse des loyers. Cet élément est essentiel à comprendre pour bien saisir le risque lié à l'investissement dans des villes où la demande locative est faible.

La fiscalité.

La fiscalité française est plutôt élevée, ce n'est un secret pour personne. Il existe différents statuts et différents régimes d'imposition des loyers. Il est aussi possible dans certains cas de déduire les intérêts d'emprunts. Renseignez-vous avant toute opération immobilière pour connaître quelle sera la fiscalité applicable à vos loyers et anticipier le rendement net de votre opération. C'est seulement lorsque vous aurez estimé ce rendement net que vous pourrez le comparer à celui d'autres placements, tels que des SCPI par exemple (une autre façon d'investir dans l'immobilier).