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Investissement immobilier locatif : optimiser la rentabilité et la fiscalité

Article rédigé par Ludovic Chaput. Dernière mise à jour le 3 mai 2020.

L'immobilier est une classe d'actifs incontournable. L'investissement immobilier offre un profil intéressant, avec une performance supérieure à celle des fonds euro et une volatilité et un risque de perte en capital plus faibles que les actions. En outre, l'immobilier offre une protection efficace contre l'inflation. Dans cet article, nous passons en revue plusieurs notions importantes à connaître avant de se lancer dans l'investissement immobilier locatif.

Investissement immobilier locatif

Les avantages de l'investissement immobilier locatif

Malgré quelques baisses passagères, on constate au cours des 50 dernières années que le prix de l'immobilier et les loyers suivent une évolution à la hausse. Beaucoup d'épargnants ont en mémoire la forte hausse de l'immobilier qui a démarré au début des années 2000. L'immobilier, comme d'autres actifs, est sensible à l'inflation. Contrairement à des époques plus anciennes, telles que celles que Balzac avait le talent de dépeindre, nous vivons désormais avec une économie inflationniste (l'inflation est de l'ordre de 1-2 % ces dernières années). En faisant l'hypothèse que l'inflation se poursuive, un investisseur à long terme aura intérêt à investir dans des actifs dont la valeur s'apprécie avec l'inflation plutôt que d'investir dans des actifs dont la valeur de l'actif est fixe (comme c'est le cas pour les obligations que l'on trouve notamment dans les fonds en euros). Ces dernières années, les politiques économiques ont entraîné les taux d'intérêt à des niveaux planchers et les obligations émises par des émetteurs sûrs (France, Allemagne, etc) offrent désormais des rendements dérisoires au regard de l'inflation. Les fonds euro parviennent tout juste à compenser l'inflation, bien que des populaires, ils ne constituent pas des placements performants pour le long terme. A contrario, l'immobilier est une classe d'actifs intéressante pour le long terme. D'une façon générale, l'immobilier s'apprécie avec l'inflation et offre donc une bonne protection contre ce fléau des rentiers.

Un autre attrait de l'investissement immobilier est qu'il s'agit d'un des seuls investissements que l'on peut réaliser à crédit. Ainsi on profite de l'effet de levier en faisant travailler pour soi l'argent de la banque.

L'investissement immobilier locatif n'est pas toujours un placement sans risque. La suite de cet article adresse quelques points importants à prendre en considération avant d'investir dans l'immobilier.

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L'hypothèse d'investissement conservatrice

Beaucoup d'épargnants gardent en mémoire la hausse significative des prix de l'immobilier au début des années 2000. Après 2008, les prix se sont stabilisés dans certaines villes et régions (on assiste également à quelques baisses dans certains endroits). Tandis qu'à Paris et plusieurs autres villes, en particulier les grandes métropoles telles Lyon, Nantes, Toulouse, Bordeaux, la Côte d'Azur, etc., les prix ont continué leur ascension. La progression des prix est parfois très importante comme cela a été le cas à Bordeaux avec l'arrivée du TGV. Rien ne garantit que les prix poursuivent cette ascension. Les taux d'emprunt sont à des niveaux très bas et le pouvoir d'achat des ménages est limité. Dans ces conditions, l'investisseur immobilier devrait évaluer la rentabilité d'un investissement immobilier en prenant des hypothèses conservatrices, en considérant par exemple que :

  • la valeur du bien immobilier reste stable (ou de progression pas plus que l'inflation),
  • les loyers ne progressent pas (ou peu).

Ces hypothèses permettent de ne pas sur-évaluer la rentabilité d'un projet d'investissement immobilier. Le prix d'achat et le coût des locations ont davantage augmenté dans les grandes métropoles que dans les villes moyennes et les campagnes. Faut-il pour autant préférer investir dans les grandes métropoles ? Cela nous amène à la question suivante : où investir ?

Immobilier : où investir ?

Métropoles économiquement puissantes ou villes chancelantes : le dilemme

Les prix et les loyers ont davantage augmenté dans les grandes métropoles, on pourrait penser qu'il est préférable d'y investir. Mais les choses ne sont pas si simples. Tout d'abord, rien ne garantit que les prix continueront de progresser plus fortement dans les grandes villes (la hausse du télétravail pourrait permettre aux familles qui en font le choix à s'installer à la campagne). Aussi, dans les grandes métropoles, le prix de l'immobilier tend à augmenter plus rapidement que le coût des loyers. On se retrouve donc dans une situation où le rendement locatif, c'est-à-dire la valeur du loyer rapportée à celle du logement, devient beaucoup plus faible dans les métropoles. Typiquement, un appartement à Paris rapportera souvent moins de 3 % de rendement, quand dans le même temps on trouve des petits immeubles de rapport offrant des rendement de près de 10 % dans certaines villes moyennes de province. Si un rendement aussi important existe dans certaines villes, c'est tout simplement car les investisseurs craignent que le prix de l'immobilier ou des loyers chutent à l'avenir. Cette crainte est justifiée par une faible activité économique, la fermeture de grosses entreprises pourvoyeuses d'emplois, et la baisse du nombre d'habitants qui en découle (la démographie est un point important à surveiller pour évaluer la santé d'une ville ou d'une région). En ce sens, il n'y a pas de bon ou de mauvais endroit pour investir, mais des configurations et des stratégies différentes :

  • dans les grandes métropoles où la demande locative est forte, les investisseurs ont la garantie de pouvoir louer et acceptent donc un rendement locatif faible,
  • à l'inverse, dans les petites villes où l'économie est fragile, les investisseurs immobiliers ne s'engagent que si le rendement immobilier locatif est élevé, afin d'intégrer le risque d'une baisse de la valeur des biens.

Comme le dit ce diction anglo-saxon : "there is no free lunch". Dans un style plus académique, on parle d'efficience des marchés pour signifier que les investissements offrant les rendements les plus élevés sont associés à un risque de perte en capital plus élevé.

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La bonne approche

En partant du constat qu'il n'a pas un secteur immobilier plus intéressant qu'un autre, mais seulement des statégies différentes où le risque et le rendement se compensent mutuellement, l'investisseur immobilier locatif devrait se concentrer sur le type de bien avec lequel il est le plus à l'aise. Celui où il connait le mieux la demande locative et les prix du marché, ainsi que les risques et les opportunités.

Cela dit en passant, il est également possible d'investir dans l'immobilier en déléguant entièrement la gestion de ses placements immobiliers à des professionnels. Cela peut être en investissant dans des SCPI, des OPCI, ou d'autres dispositifs, en faisant appel à un conseiller en gestion de patrimoine (voir plus bas) qui aura pris le soin de sélectionner les meilleurs programmes d'investissement pour le compte de ses clients.

Les charges

Un autre élement essentiel à prendre en considération au moment de se lancer dans l'investissement immobilier locatif est le montant des charges. Les charges représentent un coût important grevant la rentabilité nette d'un investissement immobilier. Les charges sont en général plus élevées pour une maison individuelle que pour un appartement. Ce point est généralement bien connu des investisseurs.

Un deuxième point plus subtil est également à mentionner. Pour un type de bien équivalent (par exemple un appartement dans un immeuble en centre-ville), le coût des charges ramené à la valeur du bien est plus important lorsque le prix du bien est faible. Par exemple, le ravalement de la façade d'un immeuble dans le centre de Paris ne représente pas grand chose au regard des prix à la location des appartements. Le coût du ravalement d'un immeuble sembable dans le centre d'une petite ville sera peu ou prou le même (les coûts des matériaux et de la main d'œuvre varient peu d'un endroit à l'autre). Mais dans ce second cas, les charges ont un impact beaucoup plus fort sur la rentabilité du bien, il y a donc un effet ciseaux entre d'un côté le risque d'une baisse des loyers et de l'autre, des charges dont le coût rapporté à la valeur du bien augmente de façon significative en cas de baisse de la valeur du bien. Cet élément est essentiel à comprendre pour bien saisir le risque lié à l'investissement dans des villes où la demande locative est faible. Dans certaines villes ou certains villages, les charges et les travaux d'entretien représentent un coût tellement élevé au regard des loyers que l'investissement immobilier locatif devient périlleux.

La fiscalité de l'immobilier locatif

La fiscalité des revenus du capital a baissé ces dernières années, en particulier avec l'introduction du prélèvement forfaitaire unique (PFU) de 30 %. Mais les revenus d'investissements immobiliers ne bénéficient pas du PFU. De ce fait, la rentabilité nette d’impôt d’un investissement immobilier peut se révéler décevante si les bonnes actions n’ont pas été mises en œuvre pour optimiser la fiscalité des revenus locatifs.

Il existe différents statuts et différents régimes d'imposition des loyers. On distingue les revenus selon que le bien soit loué nu ou meublé :

  • les revenus d’une location nue entrent dans la catégorie des revenus fonciers,
  • les revenus d’une location meublée entrent dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Selon la situation de chacun, certains régimes fiscaux sont plus intéressants que d'autres. Dans certains cas, il est par exemple possible de déduire les intérêts d'emprunts et d'amortir comptablement la valeur d'achat du bien (LMNP au régime réel, SCI, etc.). Dans ce cas, on peut atteindre un résultat fiscal de 0 € soit 0 € d’impôt (même avec un cashflow positif). Donc pour un même logement au même loyer, le rendement net peut varier du simple au double selon le régime fiscal choisi ! Aussi, il existe une multitude de dispositifs permettant de réaliser de la défiscalisation (Pinel, Denormandie, etc).

Avant toute opération immobilière, il est nécessaire d'évaluer quelle sera la fiscalité applicable aux loyers pour anticiper le rendement net de votre investissement. C'est seulement lorsque vous aurez estimé ce rendement net que vous pourrez le comparer à celui d'autres placements, tels que les SCPI par exemple (une autre façon d'investir dans l'immobilier). Un conseiller en gestion de patrimoine peut vous aider dans ces démarches et vous aider à analyser si l'investissement immobilier est une stratégie intéressante pour développer votre patrimoine.

Déléguer la recherche, la mise en place et la gestion de votre investissement locatif

Se lancer dans l’investissement immobilier requiert du temps et des connaissances. Tout d’abord, l’investisseur doit trouver un bien immobilier dans le secteur qu’il convoite. Il doit s’assurer que le prix d’achat est cohérent avec les prix du marché. Souvent le bien immobilier nécessite des travaux (plomberie, électricité, cuisine aménagée, salle de bain au goût du jour, etc.) ou a minima un rafraîchissement de son intérieur (peinture et sol) afin d’optimiser sa valeur locative.

Pour optimiser fiscalement, la location sous le statut LMNP (loueur en meublé non professionnel) est très plébiscitée par les investisseurs immobiliers en raison de son régime d’imposition très intéressant. Dans le cas d’un LMNP, il faudra donc entièrement aménager et meubler le logement. Toutes ces étapes nécessitent de coordonner différents corps de métiers (artisans, décorateurs, etc.).

Depuis la recherche du bien (appartement ou maison) jusqu’à sa mise en location, il y a énormément de travail et de temps à passer pour que le projet aboutisse. Et tous les investisseurs ne disposent pas du temps et des connaissances nécessaires pour mener à bien ce type de projet. La bonne nouvelle est qu’il existe des entreprises permettant de déléguer toutes ces opérations :

  • recherche du bien (au bon emplacement et au bon prix pour dégager un bon rendement locatif),
  • rénovation,
  • aménagement,
  • mise en gestion locative.
Immocitiz

Parmi les entreprises assurant ce type de services, on peut recommander Immocitiz (découvrez leurs services ici). Au-delà du gain de temps, passer par les services d'une entreprise telle que Immocitiz permet de bénéficier de leur expertise pour identifier les biens locatifs à fort potentiel et de penser l’aménagement du bien de façon optimale pour répondre aux attentes des futures locataires. Généralement, ces entreprises permettent aussi d’établir un prévisionnel relativement précis de la rentabilité de l’opération (grâce à leur expérience, ces entreprises savent évaluer l’ensemble des coûts). Ce qui permet d’être conseillé et de se rassurer quant à la pertinence de l’investissement.