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Société d'investissement immobilier cotée

Société d'investissement immobilier cotée (SIIC)

Rédigé par Ludovic

Les foncières cotées sont l’une des classes d’actifs ayant délivré les meilleures performances à long terme. Connues sous l'acronyme SIIC, les Sociétés d’Investissement Immobilier Cotées sont des foncières françaises cotées en bourse. Elles bénéficient d’un statut fiscal privilégié, et de caractéristiques globales très intéressantes pour diversifier son portefeuille d’actions dans l’immobilier. Cet article fait le point sur les caractéristiques, les avantages et les différentes façons d’investir dans des SIIC.

SOMMAIRE


Les avantages des SIIC

Déléguer la gestion de ses investissements immobiliers entre les mains d'experts

Les investisseurs qui ont eu l’occasion de faire de l’investissement immobilier locatif le savent, la gestion d’un bien immobilier est un travail très chronophage. Trouver un bien, financer son acquisition, budgéter son entretien et parfois sa rénovation, trouver un (bon) locataire, gérer la comptabilité, etc. Autant de tâches exigeant du temps, mais aussi des connaissances.

Par exemple, l’investissement immobilier dans un bien géré en direct expose à différents événements adverses. L’investisseur doit pouvoir faire face aux imprévus (sinistres, dégâts, départ du locataire) et s’expose aux risques d’impayés. L’investissement est souvent concentré sur un seul bien, ce qui va à l’encontre des bonnes pratiques de diversification.

En comparaison, les SIIC apparaissent comme une alternative très confortable. Les SIIC assurent la gestion complète du patrimoine immobilier pour le compte des actionnaires. Au sein des SIIC, différents experts sont à l’œuvre. Certains sont spécialisés sur l’achat et la revente du foncier, d’autres dans la rénovation, la gestion locative, etc. Les actionnaires profitent donc de l’expertise de chacun de ses corps de métier au sein de la société pour gérer au mieux les investissements.

En outre, les SIIC permettent de diversifier son patrimoine sur une grande variété de types de biens immobiliers : bureaux, centre commerciaux, centres de logistique, établissements de santé, résidentiel, etc.

Les SIIC disposent d’un statut fiscal particulier

En adoptant le statut de SIIC, les entreprises bénéficient d’un régime fiscal très attractif. Ainsi, les SIIC sont exonérées d’impôt sur les sociétés. En contrepartie, elles doivent s’engager à redistribuer aux actionnaires au minimum de 95 % de leurs bénéfices courants (les bénéfices provenant des locations) et plus de 70 % des gains de plus-values dégagés lors des cessions d’immeubles.

De par ces caractéristiques, les SIIC sont à classer dans les valeurs de rendement. Les actionnaires touchent un dividende une ou plusieurs fois par an.

Le statut de SIIC existe en France depuis 2003. Ce modèle fiscal est inspiré de celui des REITs (Real Estate Investment Trust) aux États-Unis. D’autres pays proposent également un statut semblable.

Comme toute entreprise cotée en bourse, les SIIC sont tenues de communiquer de façon transparente leurs résultats auprès du public. Avant d'investir dans une SIIC, les investisseurs peuvent consulter les communiqués aux actionnaires et les rapports annuels des sociétés convoitées.

Une bonne liquidité

Les SIIC étant cotées en bourse, vous pouvez acheter ou vendre vos actions à tout moment (aux heures de cotation). La valeur boursière des principales SIIC se chiffre en centaines de millions d’euro et davantage. Un grand nombre de titres sont échangés tous les jours, il y a donc une très bonne liquidité sur cette classe d’actifs. Les petits porteurs n’auront aucune difficulté à acheter et revendre leurs titres.

Attention toutefois, la valeur des SIIC fluctue constamment et le risque de perte en capital existe. En cas de panique boursière, il est parfois préférable de reporter la vente de ses titres, et d’attendre le moment où les investisseurs retrouvent confiance. À l'inverse, il peut être intéressant de profiter des moments de baisse des cours pour acheter des actions à bon prix.

Des frais d’achat très réduits

Les frais d’achat de SIIC sont les mêmes que ceux de n’importe quelle action cotée sur le marché français. Les frais de transaction peuvent descendre à moins de 0,10 % du montant de la transaction chez les meilleurs courtiers en ligne.

La volatilité

Les SIIC sont des titres cotés en bourse. Donc leur valeur fluctue au gré de l’humeur des investisseurs. Les SIIC peuvent connaître des périodes de forte volatilité, à la hausse et à la baisse. Il existe donc un risque de perte en capital. Certains investisseurs verront cela comme une aubaine pour acquérir des titres à bon compte, pour d’autres, cette volatilité sera une source d’inquiétude.

Comme tout investissement en bourse, il est donc conseillé de diversifier au maximum son allocation (son portefeuille) pour diluer le risque idiosyncratique (le risque spécifique à une entreprise).

Comment investir dans une SIIC ?

Pour investir dans les SIIC, la première solution consiste simplement à acheter des actions de SIIC en direct. L’épargnant peut loger ses titres au sein d’un compte-titres ordinaire (CTO) ou d’une assurance vie (voir plus bas). Mais les SIIC ne sont pas éligibles au PEA.

Il existe des dizaines de SIIC en France. L'indice Euronext IEIF SIIC France permet de suivre l’évolution des 24 plus grosses SIIC françaises.

Les principales SIIC en France

Le tableau présenté ci-dessous liste les 24 SIIC de l’indice Euronext IEIF SIIC France (mise à jour en 2020).

Société Code ISIN
ACANTHE DEVELOPPEMENT FR0000064602
ALTAREA COGEDIM FR0000033219
ARGAN FR0010481960
BLEECKER FR0000062150
CARMILA FR0010828137
CEGEREAL FR0010309096
COVIVIO FR0000064578
COVIVIO HOTELS R0000060303
FONCIÈRE ATLAND FR0000064362
FONCIÈRE INÉA FR0010341032
FONCIÈRE PARIS NORD FR0011277391
FREY FR0010588079
GECINA FR0010040865
ICADE FR0000035081
IMMOBILIÈRE DASSAULT FR0000033243
KLEPIERRE FR0000121964
MERCIALYS FR0010241638
MRM FR0000060196
PAREF FR0010263202
PATRIMOINE & COMMERCE FR0011027135
SCBSM FR0006239109
SOCIÉTÉ FONCIÈRE LYONNAISE FR0000033409
TOUR EIFFEL FR0000036816
UNIBAIL-RODAMCO-WESTFIELD FR0013326246

Pour l’épargnant ordinaire, il est tout sauf évident de savoir vers quelle(s) SIIC se tourner. Chaque SIIC présente des caractéristiques spécifiques. Certaines SIIC sont spécialisées sur les bureaux, d’autres les centres commerciaux, ou encore le résidentiel.

Le profil de risque est propre à chaque SIIC, il dépend du secteur dans lequel la société est spécialisée, mais également de ses résultats financiers et de son bilan. Toutes choses égales par ailleurs, les SIIC ayant un fort levier d’endettement sont mécaniquement plus risquées.

Les épargnants motivés pourront reproduire au sein de leur portefeuille l’allocation proposée par l’indice Euronext IEIF SIIC France (la pondération des titres est consultable en ligne sur le site de l’Institut de l’Épargne Immobilière et Foncière.

Il est également possible de déléguer la constitution de leur portefeuille de foncières cotées en s’orientant vers des fonds d’investissement.

Foncières cotées en Europe

À ma connaissance, il n’existe pas de fonds indiciels permettant de suivre la performance des SIIC (rappelons ici que le statut de SIIC s’applique à des foncières françaises). En revanche, on trouve des fonds indiciels reproduisant la performance d’indices composés de foncières européennes cotées, dont des SIIC françaises.

Par exemple, les gestionnaires de fonds Amundi et Lyxor commercialisent des fonds indiciels permettant de répliquer la performance de l’indice FTSE EPRA Nareit Developed Europe. Attention, cet indice est très pondéré sur l’Allemagne (33 %) et l’Angleterre (26 %) et faiblement sur la France (6 %). On trouve également un ETF répliquant l’indice STOXX Europe 600 Real Estate. Cet indice donne également un poids très important aux foncières allemandes et anglaises.

En dehors de ces fonds indiciels, il existe également des fonds classiques dont les performances pourront être comparées à celles des indices cités ci-dessus. Les fonds classiques supportent des frais de gestion importants (de l’ordre de 2 %) en comparaison des fonds indiciels (moins de 0,50 %). De ce fait, les fonds indiciels délivrent généralement des performances nettes de frais supérieures.

SIIC : quelle fiscalité pour les actionnaires ?

Les revenus de SIIC entrent dans la catégorie fiscale des revenus de capitaux mobiliers. Il existe 2 enveloppes pour loger des SIIC : le compte-titres ordinaire et l’assurance vie. La fiscalité des SIIC dépend de l’enveloppe.

Le compte-titres ordinaire : solution par défaut

Le compte-titres ordinaire (CTO) est le compte par défaut pour loger des actions. Les actions de SIIC peuvent donc y être logées sans contrainte. Comme vous le savez peut-être, la fiscalité des dividendes et des plus-values réalisées sur le CTO est celle qui s’applique par défaut sur les revenus du capital. Contrairement au PEA, le CTO ne dispose pas d’avantages fiscaux. Il pourrait être tentant de loger ses parts de SIIC au sein d’un PEA, ce n’est malheureusement pas possible. En effet, le législateur a décidé qu’il n’était pas possible de cumuler l’avantage propre aux SIIC (l’absence d’impôt sur les sociétés) avec l’avantage propre au PEA.

Les dividendes de SIIC perçus au sein du CTO sont donc imposés de la même façon que les dividendes de toute autre entreprise. Les dividendes et les plus-values réalisées à la revente sont imposés au prélèvement forfaitaire unique (PFU) que l'on appelle également "flax tax", dont le taux est de 30 %. Il est également possible d'opter pour le barème de l'impôt sur le revenu (cette seconde solution demeure intéressante pour les personnes avec un taux marginal d'imposition bas).

À défaut de pouvoir loger ses actions dans un PEA, il existe une autre solution pour optimiser la fiscalité des revenus de SIIC : l’assurance vie.

Loger les SIIC au sein d'une assurance vie pour optimiser la fiscalité

Il est possible de loger des SIIC en unités de compte au sein d'un contrat d'assurance vie multisupport. L'avantage de cette solution est que les gains, qu'il s'agisse des dividendes perçus chaque année ou des plus-values lors de la revente des SIIC, peuvent être réinvestis sans frottement fiscal au sein du contrat. L’assurance vie est donc une solution particulièrement intéressante.

Loger des SIIC au sein d'une assurance vie comporte toutefois deux inconvénients :

  • les ordres d'achat ne sont pas transmis en temps réel sur le marché (ils passent par le courtier en assurance vie et sont pris en compte à J+1 voire J+2),
  • des frais de gestion annuels s'appliquent.

Le premier inconvénients est à relativiser puisque la valeur des SIIC évolue généralement peu sur l’échelle de temps qui sépare le moment où l’ordre est transmis et le moment où il est exécuté. D’ailleurs, sauf à prétendre pouvoir anticiper les cours de bourse, près d’une fois sur deux cette attente sera à l’avantage de l’investisseur.

Concernant le second point, sachez les frais de gestion annuels peuvent tomber à 0,60 % pour les meilleures assurances vie. Si bien que ces frais seront très souvent couverts par l’économie d’impôt dont l’épargnant profite au sein de l’assurance vie.

Loger des foncières dans un PEA, c’est possible !

Le plan d'épargne en actions (PEA) est une formidable enveloppe pour investir son argent en bourse tout en bénéficiant d’un cadre fiscal avantageux. Malheureusement, les titres de SIIC ne sont pas éligibles au PEA pour les raisons expliquées plus haut. Il est cependant possible de loger des foncières cotées, dont des SIIC, au sein d’un PEA.

Lyxor commercialise deux fonds indiciels synthétiques éligibles au PEA et permettant de s’exposer aux foncière cotées européennes.

  • Un fonds reproduisant la performance de l’indice FTSE EPRA/NAREIT Developed Europe Net Return (code ISIN : FR0011869304) évoqué plus haut. Ses frais de gestion sont de 0,40 % par an. C’est un fonds capitalisant.
  • Un fonds reproduisant la performance de l’indice STOXX Europe 600 Real Estate (code ISIN : LU1812091194), lui aussi évoqué plus haut. Ses frais de gestion sont de 0,30 % par an. C’est un fonds distributif.

Conclusion

Les épargnants souhaitant diversifier leurs investissements dans l’immobilier peuvent se tourner vers les SIIC. Les frais d’achat sont faibles, elles disposent d’une excellente liquidité, et bénéficient d’une fiscalité avantageuse. Cet avantage fiscal sera encore plus intéressant en logeant les SIIC au sein d’une assurance vie.

Ceci dit, rappelons que la valeur des SIIC peut fluctuer à la hausse et à la baisse. Il s’agit d’un investissement risqué, il est donc recommandé d’y investir pour le long terme (comme tout investissement immobilier), et de ne pas hésiter à lisser dans le temps ses investissements.