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LMNP (loueur en meublé non professionnel) : un statut très attractif

Article rédigé par Ludovic Chaput. Dernière mise à jour le 31 mars 2021.

Le statut LMNP (loueur en meublé non professionnel) est un dispositif très intéressant pour louer des petites et moyennes surface en bénéficiant d'un cadre fiscal très avantageux. Dans cet article, on fait le point sur les avantages et les inconvénients de ce statut.

LMNP loueur en meublé non professionnel

L’investissement immobilier locatif est l’un des placements les plus populaires. Les Français sont très attachés à l’immobilier, perçu comme une valeur sûre et concrète. Un attrait qui s’explique en partie en raison de la valeur symbolique du logement (le foyer protecteur), mais repose également sur des éléments rationnels puisque l’immobilier dispose de multiples atouts. L’immobilier affiche un couple rendement/risque intéressant : il est plus rémunérateur que les placements sans risque (livrets, placements monétaires, etc.) mais moins volatil que les marchés actions. Cet équilibre séduit de nombreux investisseurs.

Par ailleurs, l’investissement immobilier peut se financer en profitant du levier du crédit immobilier. C’est donc un investissement très intéressant pour les investisseurs démarrant avec peu de capitaux. Les investisseurs disposant déjà de capitaux peuvent aussi profiter du levier du crédit pour décupler leur patrimoine.

Enfin, parmi les atouts clefs, il faut également rappeler que l’immobilier offre une bonne protection contre l’inflation, ce qui est un vrai point fort pour se constituer un patrimoine sur le long terme. Car les revenus pourront augmenter dans le temps (via la revalorisation des loyers) et suivre l’inflation. C’est un avantage dont ne bénéficient pas tous les placements (livrets, fonds obligataires, fonds monétaires, etc.) L’immobilier est donc un placement intéressant pour préparer sa retraite et se constituer un complément de revenus.

Cependant, l’immobilier n’a pas que des avantages. La fiscalité s’appliquant sur les revenus locatifs peut être très lourde, en particulier pour les investisseurs dont les revenus se situent dans les tranches marginales d’imposition (TMI) les plus fortes du barème de l’impôt sur le revenu (30% et davantage). Comparativement, les revenus du capital financier (dividendes, intérêts, plus-values sur les valeurs mobilières, etc.) profitent d’un cadre fiscal par défaut (la flat tax à 30 %) pouvant être rendu très attractif via différents dispositifs (assurance vie, plan d’épargne en actions, plan d’épargne retraite, etc.) S’agissant de la pierre, il est également possible d’optimiser la fiscalité de ses investissements immobiliers, mais cela implique un vrai travail de réflexion pour déterminer la stratégie qui convient le mieux en fonction de la typologie du bien. Il existe différentes solutions plus ou moins complexes pour limiter la taxation des revenus immobiliers : LMNP, SCI, holding, choix du traitement fiscal, etc. Dans cet article, nous vous présentons les avantages et le fonctionnement du statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP).

Pour rappel, l’immobilier locatif peut se faire :

  • soit en location nue (non meublée),
  • soit en location meublée.

Dans le cas de la location nue, les revenus sont classés dans la catégorie des revenus fonciers. Dans le cas de la location meublée, les revenus sont classés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Comme son nom l’indique, le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) s’inscrit dans cette deuxième catégorie. Voyons maintenant en détails le principe de la location en LMNP.

Le principe de la location en LMNP

La location LMNP est le dispositif idéal pour louer des petites et moyennes surfaces s’adressant à un marché locatif tel que celui à destination des étudiants...mais pas seulement. Les travailleurs (salariés ou indépendants) déployés sur une aire géographique le temps d'une mission de quelques mois/trimestres, ou encore les personnes en séparation (divorce, etc.) sont, pour des raisons pratiques évidentes, à la recherche de biens meublés. La location meublée est donc un marché relativement large. Le statut LMNP peut également être utilisé dans le cadre d’une location saisonnière de très courte durée (quelques jours à quelques semaines).

La demande de biens meublés est naturellement très forte dans les grandes villes (Paris, Marseille, Lyon, Toulouse, Nice, Nantes, Montpellier, Strasbourg, Bordeaux, Lille, Rennes, Reims, Le Havre, Grenoble, Toulon, etc.) mais cette demande est également présente dans les villes moyennes.

Étant donné qu’il s’agit d’une location meublée, le bailleur en LMNP dispose d’une souplesse accrue s’agissant de la durée du bail. Ainsi, le bail peut être établi pour une courte durée, par exemple 9 mois dans le cas d’une location étudiante. A contrario du bail d’une location nue, lequel doit être fixé à 3 ans minimum.

Notez que les investissements en résidences sous exploitation (séniors, vacances, étudiants) se font aussi sous le statut LMNP. Mais il y a beaucoup de désillusions après la période d’exploitation garantie. Donc nous préférons l’investissement LMNP classique, réalisé soi-même en achetant un bien puis en le mettant en location meublée.

La fiscalité des revenus du LMNP

On distingue 2 façons de déclarer ses revenus d’un investissement réalisé sous le statut LMNP :

  • micro-BIC (régime forfaitaire),
  • ou régime réel.

Le régime micro-BIC (régime forfaitaire)

Le régime micro-BIC (bénéfices industriels et commerciaux) peut s’appliquer si les revenus de l’investissement immobilier ne dépassent pas 70 000 euros. En optant pour le micro-BIC, le calcul du résultat imposable est très simplifié puisque l’investisseur applique simplement un abattement forfaitaire de 50 % sur les revenus locatifs. Par exemple, avec 20 000 € de revenus locatifs, seulement 10 000 € sont soumis à l’impôt.

À titre de comparaison, en location nue (régime des revenus fonciers), l’abattement forfaitaire n’est que de 30 %. On comprend ici l’intérêt d’opter pour le statut LMNP : obtenir un abattement plus important (50 % contre 30 %).

Dans le détail, il faut toutefois tenir compte du fait que le statut LMNP implique des frais supplémentaires, tels que ceux nécessaires pour meubler le logement, la cotisation foncière entreprise (CFE), etc. Il faut donc toujours poser les calculs sur une feuille Excel avant d’opter pour un statut plutôt qu’un autre.

Concernant le statut LMNP, en termes d’optimisation fiscale, il est généralement encore plus avantageux d’opter pour la déclaration aux frais réels.

Le régime BIC au réel

En optant pour le régime réel plutôt que le micro-BIC, l’investisseur en LMNP peut déduire un grand nombre de frais et de dépenses, jusqu’à parfois parvenir à réduire la base imposable à zéro ! Dit autrement… ne plus payer d’impôts sur ses revenus locatifs.

Un point intéressant à savoir en LMNP au régime réel est que l’on peut en grande partie amortir le prix d’achat du bien (le bâti). Par exemple, dans le cas d’un logement avec une valeur initiale d’amortissement de 150 000 euros, vous pouvez amortir 3 % de cette valeur chaque année, soit 4 500 euros à déduire sur le résultat imposable. Alors qu’il s’agit d’un simple amortissement comptable, sans dépense réelle. En pratique, l’amortissement est calculé par l’expert-comptable (en BIC réel, il vaut mieux déléguer la comptabilité à un professionnel et les frais de comptabilité sont déductibles).

Dans le cas où vous faites du déficit (c’est-à-dire lorsque les charges sont supérieures aux revenus dans l’année), ce dernier est reportable 10 ans. Ainsi, si vous avez des travaux de réhabilitation/rénovation importants au démarrage de l’activité, vous pouvez lisser la déduction comptable de ces dépenses sur plusieurs années. Ce déficit est reportable uniquement sur des revenus de LMNP, et non sur d’autres activités en BIC.

Voici une liste (non exhaustive) des charges déductibles dans le cas d’un LMNP au régime réel :

  • les intérêts d’emprunt et les frais de dossiers (au moment de l’achat),
  • l’assurance du bien,
  • les charges de copropriété,
  • les travaux de rénovation et les petites réparations,
  • les dépenses d’entretien,
  • les honoraires d’agence (dans le cas où vous déléguez la gestion et/ou la recherche d’un locataire à une agence immobilière),
  • les frais de notaires,
  • les diverses taxes (taxe foncière, taxe d’habitation, CFE, etc.)
  • l’électricité et eau,
  • le téléphone et l’internet (si le logement en est équipé).
  • etc.

La liste est longue… si vous n’avez pas les compétences ou le temps pour gérer la comptabilité de votre bien en LMNP, vous pouvez déléguer ce travail auprès d’un professionnel. On peut par exemple citer Jedeclaremonmeuble.com. Ces frais seront eux aussi déductibles.

Précision concernant la TVA : les loueurs LMNP exercent en franchise de TVA. Cela signifie que le TVA n’est pas facturée au locataire et n’est pas récupérable sur les achats.

A-t-on systématiquement intérêt à opter pour le régime réel ?

Pas nécessairement, même si c’est vrai dans environ 90 % des cas ! C’est une décision qui se prend au cas par cas après avoir posé tous les chiffres dans un tableau Excel. Si l’ensemble des charges, des amortissements, des dépenses en travaux de rénovation (déficit reportable), et des taxes déductibles représentent plus de 50 % du loyer brut, alors le régime réel sera en principe plus avantageux que le régime micro-BIC (abattement forfaitaire de 50 %).

Micro-BIC Régime réel
Principe Abattement forfaitaire de 50 % sur les revenus locatifs bruts. Le résultat imposable est calculé en tenant compte des charges déductibles et des dépenses amortissables.
Avantage Intéressant si vous avez peu de charges (intérêts, frais d’agences, taxes, etc.), si l’amortissement comptable du bien est terminé, et peu/pas de travaux sur le bien. Intéressant si vous avez beaucoup de charges et de dépenses déductibles et tant que vous pratiquez l’amortissement du bien (on peut fortement réduire la base imposable).

Note de Ludovic : lorsqu’il y a des travaux importants, l’investisseur optera presque systématiquement pour le régime réel. Certains investisseurs préfèrent d’ailleurs se tourner vers des biens à rénover, préférant par exemple acheter un bien 150 000 euros et nécessitant 30 000 euros de travaux, plutôt que d’acheter un bien comparable déjà rénové au prix de 180 000 euros. Pourquoi ? Tout simplement car l’amortissement des travaux peut se concentrer sur les premières années d’exploitation du bien, et ainsi réduire le résultat imposable à zéro, même sur des biens à forte rentabilité locative, ce qui est fiscalement très intéressant. Tandis qu’avec un bien déjà rénové, l’amortissement du bien se fait à un rythme beaucoup plus lent que les frais de rénovation (la durée d’amortissement est généralement fixée entre 30 et 50 ans). Du fait de cet avantage fiscal, certains vendeurs et agents immobiliers font de la rénovation un argument de vente… Attention toutefois, superviser un chantier de rénovation représente une vraie surcharge de travail et expose parfois de mauvaises surprises (artisan en retard sur le calendrier, malfaçon, etc.). Donc l’intérêt fiscal d’une rénovation doit donc être la cerise sur le gâteau et non un critère central dans votre décision d’investissement.

La fiscalité des plus-values lors de la revente d’un bien en statut LMNP

Le traitement fiscal de la plus-value lors de la revente d’un bien en LMNP est l’un des points les plus intéressants de ce dispositif. Comme vu plus haut, il est possible d’amortir chaque année une fraction de la valeur du bien et ainsi de minorer la base taxable. Le point fort du statut LMNP est que lors de la revente du bien, aussi étonnant que cela puisse paraître, la plus-value est calculée sur la valeur d’acquisition du bien et non sur sa valeur amortie !

Il s’agit là d’un atout fort en faveur du LMNP. Pour information, il est également possible d’amortir la valeur d’achat d’un bien locatif géré via une société (SCI par exemple), mais lors de la revente, c’est la valeur amortie qui est retenue pour calculer la plus-value.

Les contraintes de la location meublée

La durée du bail

Le bail est le contrat qui lie le bailleur et le locataire du bien. Ce document définit les conditions de la location, avec les droits et les obligations du locataire et du propriétaire. Le bail définit également la durée de la location.

Dans le cas d’un meublé, la durée du bail est plus courte que celle d’une location nue. D’une façon générale, le taux de rotation locative (“turn over”) d’un bien meublé est plus important que celui d’un bien non meublé. Ce qui signifie qu’il risque d’y avoir davantage de période de transition sans loyer, le temps de trouver un locataire remplaçant l’ancien (c’est un inconvénient à nuancer selon la situation, car les biens meublés se louent très rapidement en zone tendue et à un loyer un peu plus élevé que les biens non meublés).

Meubler le bien

Sans surprise, la location d’un bien en LMNP implique... de préalablement meubler le bien. Ce qui entraîne un surcoût vis-à-vis d’une location nue. Ce surcoût est significatif lors du démarrage de l’activité où il faut équiper le bien de A à Z.

La liste des équipements nécessaires est accessible sur le site du gouvernement. Voici une liste non exhaustives des équipements exigés :

  • lit avec oreiller, couette ou couverture,
  • volets ou rideaux dans les chambres,
  • cuisinière et/ou plaques de cuisson et four (ou four micro-onde),
  • réfrigérateur,
  • congélateur ou compartiment à congélation dans le réfrigérateur (température inférieure ou égale à -6°C),
  • vaisselle (nombre de couverts adapté au nombre d’occupants),
  • ustensiles de cuisine,
  • une table et des chaises,
  • meubles et/ou aménagement pour ranger des affaires,
  • lampes, éclairage,
  • matériel d'entretien ménager,
  • etc.

Il n’est pas nécessaire d’acheter des objets neufs. Par ailleurs, ces achats sont déductibles du résultat imposable (sur facture). En général, il faudra compter quelques milliers d’euros pour équiper convenablement le logement. Les sites de petites annonces sont une piste intéressante pour trouver des biens d’équipement de seconde main à bon prix et ainsi limiter les dépenses.

Précision comptable : on passe généralement en charge les équipements dont le prix est inférieur à 500 euros hors taxe. Au-delà, ils passent en amortissement, c'est-à -dire que la charge est étalée comptablement sur plusieurs années.

Les revenus sont plafonnés

Pour pouvoir bénéficier du statut LMNP, les revenus déclarés comme tel ne doivent pas dépasser 23 000 euros par an ou ne pas excéder les autres revenus du foyer fiscal (salaires, autres BIC, etc.).

Si les revenus excèdent ces 2 plafonds, alors c’est le régime fiscal du LMP (loueur en meublé professionnel) qui s’applique. Ce dernier est moins avantageux que le LMNP.

Si vous souhaitez multiplier les investissements immobiliers locatifs. Vous pouvez commencer par un bien ou plusieurs biens loués en LMNP, et dès lors que vos revenus locatifs ne rentrent plus dans les critères mentionnés ci-dessus, vous pouvez opter pour un autre mode de déclaration pour vos nouveaux investissements (SCI ou autre). Sachez que vous pouvez exploiter des biens sous différents statuts (location nue, meublée, en nom propre ou via une société).

Trouver le bien idéal pour un investissement locatif

L’investissement immobilier locatif ne s’improvise pas. Pour tirer la meilleure rentabilité de son investissement et éviter les erreurs, il est judicieux de se faire accompagner par un professionnel. Certaines sociétés proposent d’accompagner les investisseurs pour :

  1. trouver un bien rentable et bien placé,
  2. établir un prévisionnel financier,
  3. calculer la rentabilité (calculer le fameux cash flow),
  4. budgéter et orchestrer ses travaux de rénovation et enfin
  5. mettre le bien en location.

Parmi les sociétés assurant ce type de prestation, on peut citer Immocitiz (découvrez leurs services ici). On apprécie les services de cette société pour trouver un bien intéressant pour réaliser un investissement en LMNP, en Île-de-France ou en province.

Immocitiz

En raison des avantages que nous avons exposé dans cet article, le statut LMNP a gagné en popularité ces dernières années, si bien que de plus en plus de biens sont proposés à la location en meublé. Dans certaines villes, le taux de bien meublé s’approche des 2/3. Suite à la crise sanitaire (COVID), beaucoup de biens qui étaient proposés en location courte durée (tourisme et voyage d’affaires) ont été repositionnés en location meublée moyenne et longue durée. Le ratio offre/demande a augmenté, ce qui a entraîné une légère baisse des prix à la location à Paris début 2021. Cet événement (bien qu’il se produise dans un contexte extrême) illustre le fait que les loyers peuvent parfois évoluer à la baisse.

En tant qu’investisseur, si vous avez l’intention de vous lancer avec le statut LMNP, vous devez donc vous assurer que le secteur où vous souhaitez investir n’est pas saturé en offre de location meublée. Encore une fois, un professionnel pourra vous éclairer sur la situation du marché immobilier et vous orienter vers les meilleurs biens pour faire de l’investissement locatif.

L’investissement immobilier locatif, notamment via le levier du crédit et avec un statut tel que le LMNP, est l’un des moyens les plus efficaces pour se constituer un joli patrimoine, à condition d’être bien entouré et bien informé.