L’investissement dans des murs commerciaux est encore trop méconnu. Pourtant, investir dans des murs commerciaux offre une rentabilité jusqu’à deux fois plus élevée qu’avec l’immobilier résidentiel.
De plus, les murs commerciaux demandent moins de gestion locative que l’immobilier résidentiel. En effet, vos locataires sont des professionnels (coiffeurs, restaurateurs, primeurs, etc.). Ces professionnels préfèrent effectuer les travaux et l’entretien eux-mêmes rapidement pour ne pas devoir « fermer leur boutique » et perdre de l’argent.
Nous allons voir quelles sont les différences ainsi que les avantages et inconvénients d’investir dans des murs commerciaux par rapport à l’immobilier résidentiel.
SOMMAIRE
- Les 2 différences majeures entre les murs commerciaux et l’immobilier résidentiel
- Investir dans les entrepôts
- Les 2 avantages des murs commerciaux par rapport à l’immobilier résidentiel
- Les 2 inconvénients d’acheter des murs commerciaux
Les 2 différences majeures entre les murs commerciaux et l’immobilier résidentiel
Le type de bail et la manière de valoriser les biens diffèrent entre les murs commerciaux et l’immobilier résidentiel.
Choisir entre le bail 3/6/9 ou le bail précaire
Quand vous signez un contrat de location pour des murs commerciaux, vous signez un « bail 3/6/9 (ans) » qui dure 9 ans minimum.
En tant qu’investisseur, vous êtes engagé pendant 9 ans avec votre locataire. Toutefois, votre locataire peut rompre le bail tous les 3 ans (donc après 3,6 ou 9 ans). Pour se faire, le locataire doit vous prévenir au minimum 6 mois à l’avance.
L’autre option qui s’offre à vous, est de signer un bail précaire. Toutefois, la durée maximale du bail précaire est de 36 mois.
Une manière différente de calculer les prix de l’immobilier
La valeur des murs commerciaux est directement liée au trafic piétons et aux loyers. En effet, si vous avez beaucoup de piétons qui passent devant votre boutique (trafic piétons) et/ou votre boutique est bien située, alors le loyer espéré sera plus élevé.
Ainsi, contrairement à l’immobilier résidentiel, les prix des murs commerciaux peuvent très fortement varier au sein d’une même rue.
Par exemple, si vous investissez sur l’avenue des Champs-Élysées (si vous avez beaucoup d’argent pourquoi pas !), les prix de l’immobilier résidentiel vont rester les mêmes. En revanche, les loyers et donc les prix des murs commerciaux vont être bien plus chers en haut des Champs-Elysées (plus de trafic piétons) qu’en bas (moins de trafic piétons).
C’est ainsi que le 101 Champs-Élysées (adresse iconique de Louis Vuitton) s’est vendu pour 770 millions d’euros (anciennement propriété de la SIIC Gecina). Le loyer annuel est lui « seulement » de 16,5 millions d’euros, soit un rendement de 2 %. Ce rendement très faible (en particulier pour l’immobilier commercial), s’explique par le prestige international des Champs-Élysées (top 5 des rues les plus chères du monde).
Investir dans des entrepôts
Si vous voulez profiter de l’essor du e-commerce et de sa croissance à deux chiffres, alors l’investissement dans les entrepôts est fait pour vous !
Les entrepôts sont un autre type d’investissement immobilier professionnel. Les avantages sont les mêmes que pour les murs commerciaux, vous avez une bonne rentabilité en passant moins de temps à gérer vos locataires que dans l’immobilier résidentiel.
Néanmoins, c’est un marché complexe avec un ticket d’entrée conséquent. Ainsi, il convient de se faire accompagner par un professionnel compétent. Vous devez aussi comparer et voir les offres d’entrepôts à vendre près de chez vous.
Les 2 avantages des murs commerciaux par rapport à l’immobilier résidentiel
Les murs commerciaux offrent un meilleur couple rendement/risque et moins de charges à payer pour le propriétaire que l’immobilier résidentiel.
Un meilleur couple rendement/risque
Le rendement des murs commerciaux est en moyenne deux fois plus élevé, alors que le risque est identique voire plus faible que dans l’immobilier résidentiel. En effet, selon l’IEIF (Institut de l’Épargne Immobilière et Foncière), sur les 15 dernières années, les commerces sont la classe d’actifs la plus rentable.
Ainsi, on peut espérer une rentabilité de 10 % pour les commerces contre 5 % pour l’immobilier résidentiel.
Vous avez moins d’impayés de loyers avec les murs commerciaux. En effet, les commerçants veulent continuer de travailler et de recevoir leurs clients.
Le bail commercial est aussi plus protecteur pour le propriétaire-bailleur. Par exemple, en cas d’impayé, l’expulsion du locataire est beaucoup plus rapide que dans l’immobilier résidentiel où cela peut prendre des années. Ainsi, avec les murs commerciaux il n’y a pas de trêve hivernale pour expulser vos locataires.
La taxe foncière est payée par le locataire
Généralement, avec les murs commerciaux, c’est votre locataire qui paie la taxe foncière.
Pour rappel, la taxe foncière est à payer tous les ans et représente généralement environ un mois de loyer par an.
Les 2 inconvénients d’acheter des murs commerciaux
Investir dans les murs commerciaux reste plus complexe que d’investir dans l’immobilier résidentiel. Ainsi il convient de se faire accompagner par des professionnels compétents.
Un marché plus complexe et confidentiel où s’entourer des professionnels compétents est indispensable
Le marché des murs commerciaux est plus confidentiel et complexe que le marché de l’immobilier résidentiel.
D’abord, le marché est plus confidentiel, il y a beaucoup moins d’offres et de demandes sur ce marché. Donc, il faut être très attentif et réactif aux annonces afin de saisir les bonnes opportunités.
Puis, le marché est plus complexe. En effet, les règles sont souvent inconnues du grand public. Par exemple, en tant que propriétaire bailleur, si vous le souhaitez, vous pouvez rédiger vous-même un bail de location meublée dans l’immobilier résidentiel. En revanche, il est fortement conseillé de faire appel à un professionnel pour rédiger le bail 3/6/9.
Le e-commerce et les centres commerciaux menacent les murs commerciaux en centre-ville
Les commerces de proximité situés en centre-ville sont directement menacés par le e-commerce (les sites de vente sur internet) et les centres commerciaux aux abords des villes.
En effet, certaines villes ont un taux de vacance commerciale très élevé. C’est-à-dire qu’il y a beaucoup de murs de commerces vides.
Ainsi, il convient de choisir une ville avec un taux de vacance commercial faible et de fuir « les villes fantômes » avec un fort taux de vacance commerciale.
Pour conclure, les murs commerciaux sont généralement deux fois plus rentables, et moins contraignants que l’immobilier résidentiel. Néanmoins, c’est un investissement complexe pour lequel il convient de prendre le temps de se former soi-même et/ou de se faire accompagner par des professionnels compétents (les conseillers en gestion de patrimoine, les agents immobiliers, les notaires, etc.).
