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Investissement en résidence senior : de quoi s’agit-il ?

Article rédigé par Ludovic Chaput. Dernière mise à jour le 20 juin 2022.

L’investissement dans les résidences seniors présente de belles perspectives dans le cadre de l’essor de la silver économie. Ce placement combine plusieurs avantages communs à l’investissement immobilier, notamment la possibilité d’investir à crédit avec un apport minimum, ou bien encore la possibilité de bénéficier du statut LMNP pour optimiser la fiscalité de ses revenus. On fait le point sur l’investissement dans les résidences seniors.

Investissement résidence senior

Investissement immobilier en résidence senior

L’investissement dans une résidence senior est avant tout un investissement immobilier. À ce titre, cet investissement bénéficie des atouts de cette classe d’actifs.

L’immobilier est réputé (à juste titre) être un bon placement sur le long terme. En effet, un bien locatif permet de se constituer un complément de revenus stables dans le temps, tout en bénéficiant d’une bonne protection contre l’inflation. Le prix de l’immobilier augmente et les loyers bénéficient d’une réévaluation périodique en suivant l’indice de référence des loyers (IRL).

L’investissement en résidence senior peut être financé via un crédit immobilier. C’est un vrai avantage. Ce type d’investissement est notamment plébiscité par les personnes n’ayant pas un gros capital de départ mais disposant d’une capacité d’épargne et d’emprunt à mettre à profit pour développer leur patrimoine immobilier.

Dynamique démographique favorable

La distribution des âges au sein de la population en France montre que le nombre de personnes âgées de plus de 75 ans est de plus en plus important. En effet, la génération du baby-boom, représentée par les personnes nées entre 1945 et la fin des années 1950, constitue une classe d’âge très importante. Cette génération entraîne désormais ce que l’on appelle un papy-boom : on assiste à une forte augmentation du nombre de personnes âgées. Ce papy-boom est amplifié par l’augmentation sans précédent de l’espérance de vie.

Avec l’âge, les individus perdent en indépendance et leurs besoins évoluent. Cela crée des opportunités de marchés nouvelles pour les entreprises proposant des services répondant aux besoins des seniors. On parle de silver economie (en référence à la couleur des cheveux des personnes âgées).

Les résidences seniors sont un de ces domaines d’activité tirant pleinement profit de la silver économie. Du point de vue de l’investisseur, ce dynamisme représente une donnée rassurante quant à la viabilité de son investissement.

Le profil des locataires

Les résidences seniors s’adressent aux personnes qui ont gardé une relative autonomie, mais cherchent toutefois des services facilitant la vie : restauration, ménage, blanchisserie, jardinerie, etc.

Les résidences seniors répondent également à un autre besoin fort de la clientèle visée : la possibilité de garder un lien social avec d’autres personnes. Les résidences seniors facilitent l’entretien de relations de convivialité avec les autres résidents. Ce mode de résidence est de fait très plébiscité par de nombreux seniors.

Du point de vue de l’investisseur, les locataires présentent un profil relativement intéressant car les personnes âgées tirent essentiellement leur revenu de leur pension de retraite. De fait, ces personnes disposent de revenus garantis et stables dans le temps, ce qui est très rassurant pour le bailleur (notamment vis-à-vis du risque d’impayé).

Déclarer les revenus d’une résidence senior en LMNP

Les revenus tirés de l’exploitation d’un bien en résidence senior peuvent être déclarés sous le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP). Le statut LMNP est particulièrement intéressant pour les investisseurs.

Le bailleur sous le statut LMNP peut déclarer son meublé au régime simplifié ou au régime réel.

Avec le régime simplifié (micro-BIC), un abattement de 50 % est appliqué sur les revenus locatifs afin de déterminer la base taxable. Notez que cet abattement est sensiblement plus élevé que celui applicable dans le cas d’une location nue, assimilée à des revenus fonciers (l’abattement forfaitaire est de 30 %).

L’autre régime en LMNP, le régime BIC réel, est souvent encore plus intéressant. En effet, le revenu taxable est déterminé en soustrayant des revenus bruts un grand nombre d’éléments. En sus des charges, des intérêts d’emprunt, frais de travaux, le bailleur va également pouvoir réaliser l’amortissement comptable du bien. Le régime réel peut donc s'avérer plus intéressant que le régime simplifié, en réduisant fortement le revenu imposable. Par ailleurs, au moment de la revente, c’est la valeur d’acquisition et non la valeur amortie du bien qui est retenue pour le calcul de la plus-value. Il s’agit là d’un avantage majeur dont ne bénéficient pas les investisseurs sous le statut LMP (loueur en meublé professionnel) ou investissant via une SCI (société civile immobilière) à l’IS (impôt sur les sociétés).

Sans surprise, le LMNP est un statut très plébiscité par les investisseurs.

Quelles sont les choses à savoir avant d’investir dans une résidence sénior ?

L’investissement immobilier n’est pas sans risque

L’investissement dans des résidences seniors n’est pas un placement sans risque. Au même titre que l’immobilier, la valeur des biens peut évoluer à la hausse ou à la baisse en fonction des conditions de marchés. La valeur d’un bien immobilier dépend du prix du foncier et du prix du bâti. Le montant des loyers escomptable influence également le prix des biens locatifs. De nombreux paramètres économiques influencent la valeur de l’immobilier et l’évolution des loyers. Ce type d’investissement est sensible aux facilités de financement (niveau des taux d’intérêt) et aux dispositifs fiscaux en vigueur.

L’évolution des prix de l’immobilier et du rendement locatif dépend donc de nombreux facteurs.

Contrôler le montant des charges

S’agissant plus spécifiquement des résidences seniors, il convient d’être attentif au niveau des charges. En effet, les résidences seniors supportent des charges plus importantes que celles d’une simple copropriété en raison du grand nombre de services associés. En tant qu’investisseur, vous devez être attentif au niveau de ces charges. Des charges excessives au regard des services fournis peuvent rebuter les candidats locataires et incidemment pénaliser le loyer escomptable et donc le rendement net de l’investissement.

Vers qui se tourner pour investir en résidence senior ?

Vous pouvez vous tourner vers un promoteur bien établi. Par exemple, on peut citer VINCI Immobilier pour l’achat d’une résidence sénior. Il s’agit d’un des principaux acteurs de la promotion immobilière en France.

Cet acteur propose des programmes d’investissement en résidence senior où l’investisseur est libéré des contraintes de la gestion locative, laquelle est assurée par la société de gestion.

Un même titre que d’autres grands promoteurs, Vinci Immobilier propose des programmes d’investissement en résidences seniors permettant de bénéficier du dispositif Censi-Bouvard.

Cumulable avec le statut LMNP, le dispositif Censi-Bouvard est une aide d’État s’adressant aux investisseurs investissant dans une résidence de service neuve ou rénovée (ou VEFA). Ce dispositif est reconduit jusqu’au 31 décembre 2022.

Le dispositif Censi-Bouvard donne droit à une réduction d’impôt calculée sur le prix de revient hors taxe du logement. L’investisseur peut acheter plusieurs logements par an, le dispositif est plafonné à 300 000 euros. La réduction d’impôt est de 11 % du prix de revient, à échelonner sur 9 années. Ainsi, l’investisseur peut obtenir jusqu’à 3667 euros de réduction d’impôt par an (300 000 euros fois 11 % divisés par 9 années).

Conclusion

Les résidences seniors sont une solution d’investissement à regarder de près si vous souhaitez investir dans l’immobilier et tirer parti de l’expansion de la silver économie.

On apprécie le fait de pouvoir déclarer les revenus sur le régime LMNP tout en bénéficiant du dispositif Censi-Bouvard pour les investissements réalisés avant le 31 décembre 2022.