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Comprendre le calcul de la plus-value immobilière

Article rédigé par Ludovic Chaput. Dernière mise à jour le 3 novembre 2020.

La plus-value représente la valeur créée à la revente d’un bien. Lorsque le prix de vente d’un bien immobilier est supérieur à son prix d’acquisition, on parle de plus-value immobilière. Entre imposition, prélèvement sociaux et méthode de calcul, découvrez ce qu’il faut savoir sur la plus-value immobilière.

calcul de la plus-value immobilière

Plus-value immobilière : l'objectif de référence de tout investisseur

La plus-value immobilière est simplement la différence entre le prix de vente et le prix d’achat (comprenant toutes les dépenses liées à l’acquisition). C’est le gain réalisé à la revente d’un bien.

La pierre n’a cessé de prendre de la valeur depuis ces dernières décennies. C’est pour cette raison que les propriétaires espèrent très souvent obtenir une plus-value à la revente de nos jours. Il faut dire que cela fait partie des objectifs privilégiés pour un investissement immobilier neuf ou ancien.

Toutefois, dans le cas d’une donation ou d’une succession, la plus-value représente la différence entre le prix de vente et la valeur déclarée du bien. Quel que soit le cas de figure, il convient de noter que des impôts et taxes s'appliquent sur la valeur du gain réalisé.

Plus-value et imposition

Le montant de la plus-value imposable correspond à la différence entre le prix de vente du logement et son prix d’acquisition, diminuée d’un abattement selon la durée de détention du bien.

Notez que toutes les plus-values réalisées dans l’immobilier sont soumises à l’impôt sur le revenu (19%) et des prélèvements sociaux (17,2%).

Les cas suivants représentent des situations donnant lieu à une imposition de plus-value :

  • vente d’un bien immobilier (appartement, maison, terrain),
  • vente des droits attachés à un bien immobilier (servitudes).
  • vente par l’intermédiaire d’une SCI non soumise à l’impôt sur les sociétés (IS) ou d’un fonds de placement dans l’immobilier,
  • échange de biens, partage ou apport en société.

Le prélèvement du montant de l’impôt se fait par le biais du notaire, sur le prix de vente lors de la signature de l’acte authentique. Il est ensuite reversé à l’administration fiscale.

À noter : Le calcul de l’abattement est différent selon qu’il s’agisse de calculer l’impôt sur le revenu ou les prélèvements sociaux.

Comment calculer la plus-value immobilière ?

Prix de vente du bien immobilier

Le prix de vente d’un bien immobilier est celui qui est inscrit dans l’acte de vente. Les frais supportés lors de la vente tels que les frais liés aux diagnostics ou la TVA acquittée, peuvent être déduits du montant de plus-value, avant l’imposition.

Prix d’acquisition

Le prix d’acquisition correspond au prix du bien au moment de son achat, majoré des frais d’acquisition et des travaux. Le prix d’un bien acquis à titre onéreux est indiqué dans l’acte notarié (contrairement à un bien acquis par succession ou donation). Il correspond au prix payé au moment de l’achat, augmenté de frais de notaires forfaitaires de 7,5 % (honoraires du notaire, droits d’enregistrement, TVA, commissions d’intermédiaire, etc.).

Calcul des abattements

L’abattement permet de déterminer l’assiette imposable à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. Le taux appliqué varie en fonction de la durée de détention du bien immobilier.

Ci-dessous le détail des taux appliqués.

Pour le calcul de l'impôt sur le revenu :

  • abattement de 6 % de la 6ème à la 21ème année,
  • 4 % la 22ème année,
  • exonération d'impôt sur le revenu au-delà de 22 ans de détention.

Pour le calcul des prélèvements sociaux :

  • abattement de 1,65 % de la 6ème à la 21ème année,
  • 1,60 % la 22ème année,
  • 9 % de la 23ème à la 30ème année,
  • exonération d’impôt sur le revenu au-delà de 30 ans de détention.

L’impôt sur le revenu dû et les prélèvements sociaux sont calculés sur la base du montant de la plus-value imposable.

Cas d'exonérations d’impôt sur le revenu

Certaines plus-values immobilières sont exonérées d’impôt sur le revenu, il s’agit notamment :

  • des plus-values immobilières réalisées lors de la cession d’un bien immobilier acquis depuis plus de 22 ans,
  • des plus-values immobilières réalisées lors de la cession de la résidence principale du vendeur quel que soit sa durée de détention,
  • des plus-values immobilières réalisées lors de la cession de biens de moins de 15 000 euros,
  • des plus-values réalisées lors d’une expropriation.