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Acheter ou louer son logement ?

Article rédigé par Ludovic Chaput. Dernière mise à jour le 24 décembre 2021.

Faut-il acheter ou louer son logement ? Voilà une question qui taraude de nombreuses personnes. De façon générale, il est recommandé de devenir propriétaire de sa résidence principale car c’est un excellent moyen pour se constituer un capital et se protéger de l’inflation des loyers sur le long terme. Toutefois, l’achat de sa résidence principale n’est pas systématiquement recommandable. Dans certains cas, il est plus intéressant de rester locataire (temporairement...).

Nous listons ici les cas de figure les plus courants pouvant motiver l’achat de sa résidence principale, ou à l’inverse inciter à rester locataire.

Acheter ou louer son logement ?

Les bonnes raisons d’acheter sa résidence principale

Devenir propriétaire de sa résidence principale comporte de nombreux avantages. Dès lors que votre situation professionnelle et personnelle vous le permet, vous avez intérêt à franchir le pas. Voyons ensemble les avantages de devenir propriétaire.

Se constituer un patrimoine

Beaucoup d’actifs ne disposent pas d’une capacité d’épargne importante. Dès lors, devenir propriétaire de sa résidence principale est l’une des solutions les plus intéressantes pour se constituer un patrimoine. Plutôt que de payer un loyer (et de jeter de l’argent par les fenêtres comme on a l’habitude de l’entendre), l’acquéreur de sa résidence principale peut financer l’achat de son bien à crédit, et rembourser chaque mois le capital et les intérêts de l’emprunt souscrit pour devenir propriétaire. En étant vraiment propriétaire à la fin du crédit, quand on ne doit plus rien à la banque.

L’achat de sa résidence principale reste évidemment intéressant dans le cas où l’on dispose d’une capacité d’épargne importante. Devenir propriétaire est un levier supplémentaire pour accroître son patrimoine. Les épargnants disposant d’un capital important, en mesure d’acheter comptant leur logement, ont d’ailleurs généralement intérêt à souscrire un crédit car les taux sont bas, et ils peuvent diriger le capital non mobilisé pour l’achat immobilier vers des placements rémunérateurs. Le levier du crédit est un outil intéressant pour accélérer le développement de son patrimoine.

Utiliser le levier de l’emprunt est d’autant plus intéressant que les taux des crédits immobiliers sont bas. Les candidats à l’acquisition de leur résidence principale sont d’ailleurs souvent surpris par le montant du capital qu’ils peuvent emprunter auprès des banques. Vous pouvez consulter le site Empruntis pour faire quelques simulations en saisissant vos revenus et la durée sur laquelle vous souhaitez emprunter.

Se protéger contre l’inflation des loyers

Du point de vue des investisseurs, l’immobilier est une classe d’actif offrant une excellente protection contre l’inflation. Ce qui est un avantage, au détriment du locataire...puisque du point de vue du locataire, ce dernier doit supporter des réévaluations périodiques du montant de son loyer. Dès lors, on comprend qu’il est beaucoup plus intéressant d’être propriétaire de son logement pour se couvrir contre l’inflation du coût du logement.

Cela est d’autant plus important lorsque l’on arrive à la retraite car la revalorisation des pensions est faible. Le risque de voir le prix des loyers progresser plus rapidement que la pension de retraite est réel.

Se constituer un patrimoine et se protéger contre l’inflation sont les 2 principaux avantages d’être propriétaire, et ils sont généralement bien connus de tous. En revanche, il est parfois moins évident de voir dans quelles situations l’achat de la résidence principale peut se révéler contre-productif. Voyons maintenant les raisons pouvant motiver à rester locataire.

Les bonnes raisons de rester locataire

Dans certains cas, il est préférable de rester locataire. Du moins de façon temporaire, car comme nous l’avons vu précédemment, être propriétaire est gagnant sur le long terme.

En effet, l’achat d’une résidence principale implique des frais non négligeables. Il y a tout d’abord les droits de mutation, ce que l’on appelle communément les droits de notaire. Dans le détail, seule une petite partie des sommes acquittées vont au notaire, l’essentiel de ces droits étant des taxes pour le compte de l'État et des collectivités locales. Ces frais représentent 7 à 8 % du prix du bien dans l’ancien.

Si l’on prend le cas d’un appartement dont le prix d’acquisition est de 200 000 euros. Les frais de notaire seront de l’ordre de 15 000 euros.

Admettons maintenant que ce type de logement se loue 750 euros par mois. Les frais de notaire représentent l’équivalent de 20 mois de loyer. Au passage, cela signifie que le rendement locatif brut du bien est de 4,19 % (750x12 mois / 215 000 €). il s’agit d’un rendement courant pour un appartement bien situé dans une grande ville dynamique).

En première approximation, on pourrait conclure qu’il suffit de rester 20 mois dans le logement pour rentabiliser l’opération d’achat du bien. C’est-à-dire ne pas perdre d’argent en cas de revente après 20 mois d’occupation. Dans les grandes lignes, ce raisonnement tient la route, mais il passe à côté d’autres dépenses qu’implique le fait de devenir propriétaire.

Il y a tout d’abord les impôts fonciers (seuls les propriétaires en sont redevables). Ces derniers varient fortement d’une commune à l’autre. Ils peuvent représenter de l’ordre d’un mois voire 2 mois de loyer ! De sorte que dans l’exemple cité ci-dessus, il faudrait occuper le bien au moins 22 mois et non 20 pour rentabiliser son achat.

Un autre point à prendre en compte est que le bien immobilier peut nécessiter des travaux. Ces travaux peuvent représenter un coût non négligeable (ravalement de façade, installation d’un ascenseur, etc.) Le coût de ces travaux est partagé entre les différents propriétaires dans le cas d’un immeuble en copropriété. Dans ce dernier cas, il n’en demeure pas moins que le coût est élevé en raison de la taille des chantiers.

Devenir propriétaire, c’est aussi faire face à de nouvelles responsabilités. Le propriétaire doit gérer les rénovations et les incidents (dégâts des eaux, chaudière en panne, etc.) Participer aux réunions de copropriété, etc.

Voyons maintenant dans quelles situations concrètes l’achat peut être déconseillé. Cela concerne systématiquement des situations où le résident ne se projette pas sur le moyen/long terme dans le logement.

Mobilité professionnelle

En début de carrière, les actifs ont souvent l’occasion de changer plusieurs fois d’employeur. C’est une façon d’étoffer leur expérience professionnelle et d’augmenter la valeur de leur CV, avec la perspective d’obtenir un meilleur poste et de meilleures rémunérations dans le futur.

En devenant propriétaire trop tôt, le jeune actif risque de décliner des opportunités professionnelles intéressantes si elles impliquent un déménagement, et une perte en capital du fait d’une revente anticipée du bien immobilier (les frais de notaire acquittés à l’achat sont perdus). La propriété est une entrave à la mobilité et plusieurs études mettent en avant le plus fort taux de chômage des propriétaires.

Le jeune actif peut également décider de mettre son bien en location, c’est une solution intéressante mais elle diminue le budget dont dispose l’actif pour l’achat d’une nouvelle résidence principale. Cette option ne convient donc qu’aux personnes disposant de moyens financiers importants.

L’achat de sa résidence principale reste donc envisageable pour les jeunes actifs dynamiques, dès lors que cet achat n’entrave ni le parcours professionnel ni les capacités de financement ultérieures.

Évolution de la situation familiale

L’évolution de la situation familiale est l’une des raisons motivant un déménagement.

Il arrive qu’un(e) célibataire rencontre un(e) conjoint(e) dont le lieu de vie et/ou de travail soit éloigné du sien. Aussi, être deux sous le même toit requiert davantage de surface habitable pour être à l’aise. Le risque est d’acheter un bien trop petit et/ou avec une situation géographique inadéquate pour le couple. Ce qui implique une revente précipitée et donc un risque de perte.

Une fois en couple, la question d’acheter une résidence principale se pose immanquablement. C’est un projet marqueur pour sceller l’union et l’engagement entre 2 personnes. Là encore, il est nécessaire d’anticiper la suite des événements. Que ce soit sur le plan professionnel comme nous l’avons évoqué précédemment, mais aussi vis-à-vis d’un éventuellement agrandissement de la famille… L’arrivée d'un ou plusieurs enfants nécessite de l’espace et des chambres supplémentaires.

Tenir compte du ratio entre le prix de vente et le prix de location des biens

Dans certaines villes, le ratio entre le prix des loyers et des biens est tellement bas (achat = 100 mois de loyer par exemple), que l’achat d’une résidence principale est une opération rentabilisée en quelques semestres. Le rendement locatif (loyer rapporté au prix des biens) va du simple au quadruple selon les villes et la nature des biens. Pour un bien qui représente plus de 400 mois de loyer, ce sera très long d’amortir l’achat !

D’une façon générale, le rendement locatif est plus important pour les petites surfaces (studio et T2), et moins important pour les maisons. Le rendement locatif est moins élevé dans les grandes villes dynamiques telles que Paris, Lyon, Bordeaux, etc. (Et les acheteurs veulent compenser avec la plus-value pour atteindre une bonne rentabilité). Le rendement locatif est également moins élevé dans les beaux quartiers où les investisseurs privilégient l’aspect patrimonial au détriment du rendement immédiat.

À l’inverse, des villes telles que Saint-Étienne, Roubaix ou le Havre affichent des rendements locatifs élevés. Dans ces villes, l’arbitrage entre achat de la résidence principale et location penche clairement en faveur de l’achat puisque l’opération sera rapidement amortie d’un point de vue financier.

Anticiper l’évolution des prix : une fausse bonne idée

Certaines personnes font le choix de rester locataire ou au contraire de devenir propriétaire hâtivement en raison d’une conviction sur l’évolution à venir des prix de l’immobilier. Il s’agit là d’une fausse bonne idée.

Les prix de l’immobilier dépendent de nombreux facteurs. Anticiper l’évolution des prix est un exercice très délicat. Il y a d’ailleurs une part d’imprévisible dans l’évolution des prix, à l’image de l’épidémie de la COVID ayant entraîné un fort regain d’intérêt des acheteurs pour les maisons individuelles, et un moindre intérêt pour les grandes surfaces au cœur de certaines métropoles. Certaines familles ayant décidé de s’installer dans une maison en périphérie, en quête de verdure et d’espace. Le phénomène inverse peut également se produire, avec des habitants souhaitant rejoindre les centres-villes et profiter de la densité de services et de commerces à disposition.

Conclusion

L’achat de sa résidence plutôt que la location doit être un projet mûrement réfléchi. D’autant plus que les montants en jeu sont importants. La résidence principale représente souvent l’essentiel du patrimoine de la classe moyenne. Si sur le long terme, être propriétaire est un pari presque systématiquement gagnant, il convient d’être prudent avant de se lancer dans un achat si l’on anticipe des changements dans sa vie professionnelle et/ou privée.

Pour bien faire les choses, il faut poser les chiffres sur le papier et évaluer l’intérêt financier de l’achat, en partant sur des hypothèses probables quant à ses projets de vie.

Enfin, au-delà de la rationalité de l’achat sur le plan financier, il ne faut pas négliger d’autres aspects de la question. Devenir propriétaire n’est pas simplement un arbitrage financier, c’est aussi un choix de vie avec des avantages non quantifiables. C’est notamment répondre à un besoin humain : celui de se sentir chez soi. Beaucoup de personnes apprécient la liberté de pouvoir aménager leur chez-soi selon leurs envies. Casser les murs, réaménager en profondeur l’habitat selon ses goûts. Être propriétaire permet d’envisager des travaux et des rénovations qu’un locataire ne pourrait pas se permettre.