Acheter ou louer son logement ?

Acheter ou louer son logement ? La mauvaise manière de répondre consiste à comparer une mensualité de crédit à un loyer. La bonne consiste à comparer deux trajectoires patrimoniales.

Le propriétaire immobilise un apport, paie des frais d’acquisition, des intérêts, de la taxe foncière et des travaux, mais rembourse progressivement du capital et possède finalement son logement. Le locataire paie un loyer, mais conserve davantage de liquidités, garde une forte mobilité et peut investir l’apport qu’il n’a pas immobilisé.

La question n’est donc pas : « vaut-il mieux payer son propriétaire ou sa banque ? »

Elle est plutôt :

Dans ma situation, quelle option me laisse avec le meilleur compromis entre patrimoine, sécurité et liberté ?

Notre avis est nuancé. Acheter sa résidence principale est souvent une excellente décision à long terme, notamment grâce au levier du crédit et à la baisse du coût de logement une fois le prêt remboursé. Mais acheter trop tôt, trop cher ou en vidant son épargne peut être beaucoup moins rationnel que rester locataire quelques années.

Pour approfondir la logique patrimoniale de l’achat, consultez également notre guide acheter sa résidence principale.

Loyer ou mensualité : ce que vous payez réellement

L’expression « louer, c’est jeter de l’argent par les fenêtres » est séduisante. Elle est aussi incomplète.

Un loyer achète un service : le droit d’occuper un logement sans immobiliser plusieurs dizaines ou centaines de milliers d’euros et sans porter directement le risque immobilier.

À l’inverse, une mensualité de crédit n’est pas entièrement une dépense.

Supposons une mensualité de 1 800 € composée, à un instant donné, de :

• 800 € d’intérêts et d’assurance ;
• 1 000 € de remboursement de capital.

Les 800 € constituent une charge. Les 1 000 € réduisent votre dette et augmentent votre patrimoine net.

Mais le propriétaire paie également ce que l’on pourrait appeler un « loyer invisible » :

• intérêts ;
• assurance emprunteur ;
• taxe foncière ;
• entretien ;
• travaux ;
• charges non récupérables ;
• frais d’acquisition ;
• coût d’opportunité de l’apport.

Le locataire, lui, ne récupère pas son loyer. Mais il conserve son capital et peut l’investir.

La bonne comparaison n’est donc pas :

loyer vs mensualité

mais :

patrimoine net du propriétaire vs patrimoine financier du locataire à une date donnée.

Pourquoi acheter reste un puissant moyen de se constituer un patrimoine

Malgré toutes les nuances que nous allons apporter, l’achat de la résidence principale conserve une qualité majeure : le crédit force l’accumulation de capital.

Chaque mensualité rembourse une partie de la dette. Même si les prix immobiliers stagnent, votre patrimoine net peut donc progresser au fil du temps simplement parce que le capital restant dû diminue.

Prenons un exemple simplifié.

Vous achetez un logement 300 000 €. Quelques années plus tard :

• valeur du logement : 300 000 € ;
• capital restant dû : 210 000 €.

Votre patrimoine immobilier net est alors d’environ 90 000 €, hors frais de cession.

Cette mécanique est particulièrement utile pour les ménages qui n’auraient pas spontanément investi chaque mois la différence entre un loyer et une mensualité.

Le crédit joue donc un rôle d’épargne forcée.

Il ajoute aussi un effet de levier : avec 50 000 € d’apport, vous pouvez acquérir immédiatement un actif de plusieurs centaines de milliers d’euros.

Mais le levier fonctionne dans les deux sens.

Vous achetez 300 000 € avec 50 000 € de fonds propres. Si le bien perd 10 %, soit 30 000 €, cette baisse représente déjà 60 % de votre apport initial.

L’immobilier ne devient pas sans risque simplement parce que son prix ne clignote pas toute la journée sur un écran.

Le vrai calcul : comparer le patrimoine final du propriétaire et du locataire

C’est le cœur de l’arbitrage.

Pour le propriétaire, il faut intégrer :

• l’apport ;
• les frais d’acquisition ;
• les intérêts du crédit ;
• l’assurance emprunteur ;
• la taxe foncière ;
• les charges non récupérables ;
• l’entretien et les travaux ;
• les éventuels frais de revente ;
• l’évolution de la valeur du logement ;
• le capital restant dû.

Pour le locataire, il faut intégrer :

• le loyer ;
• son évolution ;
• le rendement du capital conservé ;
• l’investissement éventuel de la différence mensuelle entre le coût total de la propriété et le loyer.

Le scénario locatif n’est réellement compétitif sur le plan patrimonial que si l’épargne non immobilisée est effectivement investie.

Un locataire qui consomme chaque mois toute sa capacité d’épargne n’obtient pas le même résultat qu’un locataire qui investit méthodiquement son capital.

Le coût d’opportunité de l’apport

C’est l’un des grands oubliés.

Si vous mobilisez 100 000 € pour acheter votre logement, ces 100 000 € ne peuvent plus être investis ailleurs.

Avec une hypothèse purement illustrative de 5 % par an pendant 20 ans, 100 000 € atteindraient environ 265 000 € avant fiscalité et frais.

Cela ne signifie pas qu’il faut préférer la location. Le rendement d’un placement financier n’est jamais garanti alors que le coût du crédit est connu.

Cela signifie simplement que l’apport n’est pas gratuit.

Le ratio prix / loyer : un indicateur simple avant d’acheter

Avant même de lancer une simulation complexe, un calcul donne rapidement la température du marché : le ratio entre le prix du logement et son loyer annuel équivalent.

Prenons deux appartements.

Cas A

• prix : 400 000 € ;
• loyer équivalent : 1 200 € par mois ;
• loyer annuel : 14 400 €.

Ratio :

400 000 / 14 400 = 27,8 années de loyer.

Cas B

• prix : 200 000 € ;
• loyer équivalent : 1 000 € par mois ;
• loyer annuel : 12 000 €.

Ratio :

200 000 / 12 000 = 16,7 années de loyer.

Toutes choses égales par ailleurs, acheter est beaucoup plus facile à justifier dans le deuxième cas.

Ce ratio est en quelque sorte l’inverse du rendement locatif brut.

Mais il ne donne pas une réponse définitive. Il ignore notamment le taux du crédit, les frais d’acquisition, la taxe foncière, les travaux, l’évolution future du bien, l’évolution future des loyers et le rendement de l’épargne du locataire.

Il constitue néanmoins un excellent premier filtre.

Combien de temps faut-il rester pour que l’achat devienne intéressant ?

Il n’existe pas de règle universelle du type « il faut rester cinq ans » ou « huit ans suffisent ».

Le point mort dépend de trop de paramètres : prix, loyer, taux du crédit, durée d’emprunt, apport, frais d’acquisition, taxe foncière, charges, travaux, frais de revente, évolution du bien et rendement de l’épargne du locataire.

L’ancien raisonnement consistant à diviser les frais d’acquisition par le loyer mensuel donne seulement un ordre de grandeur très incomplet.

Un exemple chiffré

Prenons un logement ancien acheté 350 000 €.

Hypothèses pédagogiques :

• apport : 70 000 € ;
• crédit : 280 000 € sur 25 ans ;
• taux nominal hypothétique : 3,50 % ;
• frais d’acquisition : 26 000 € ;
• loyer équivalent : 1 300 € par mois ;
• taxe foncière et entretien : 3 500 € par an au départ ;
• hausse du prix du logement : 1,5 % par an ;
• hausse du loyer : 1,5 % par an ;
• rendement du capital financier du locataire : 4 % par an après frais, hypothèse non garantie.

Le locataire investit les 96 000 € qu’il n’a pas mobilisés pour l’apport et les frais d’acquisition. Lorsqu’il dépense moins que le propriétaire, nous supposons qu’il investit également la différence.

Le résultat est une simulation, pas une vérité universelle.

Changez le taux du crédit, la performance des marchés financiers ou la hausse du prix immobilier, et le gagnant peut changer.

Quand vaut-il mieux louer, et quand vaut-il mieux acheter ?

Au-delà des chiffres, certaines situations font clairement pencher la balance.

Rester locataire est souvent plus pertinent si votre vie peut changer rapidement

C’est le cas notamment lorsque vous êtes en début de carrière, qu’une mutation ou une expatriation est plausible, que votre situation familiale peut évoluer ou que vous connaissez encore mal la ville ou le quartier.

La location achète alors quelque chose de précieux : de la flexibilité.

La location peut aussi gagner lorsque les prix sont très élevés relativement aux loyers

Dans certains marchés, acheter le logement que vous louez revient à payer vingt-cinq ou trente années de loyers d’un coup.

Dans ce type de situation, le locataire peut disposer d’un avantage patrimonial significatif s’il investit vraiment son apport et sa capacité d’épargne.

Acheter devient particulièrement intéressant lorsque votre situation est stable

L’achat gagne en pertinence lorsque vous vous projetez longtemps dans le logement, que votre situation professionnelle et familiale est lisible, que le prix d’achat reste cohérent avec le loyer équivalent et que vous conservez une épargne de sécurité après l’acquisition.

Le meilleur moment pour acheter n’est pas nécessairement lorsque le marché immobilier est au plus bas. C’est souvent lorsque votre vie est suffisamment stable pour conserver longtemps le bien.

Faut-il attendre que les prix ou les taux baissent ?

Beaucoup de candidats à l’achat raisonnent ainsi :

« J’achèterai quand les taux auront baissé. »

Le problème est que prix et taux ne peuvent pas être analysés séparément.

Une baisse des taux augmente la capacité d’emprunt des ménages. Davantage d’acheteurs redeviennent solvables, ce qui peut soutenir les prix.

À l’inverse, lorsque les taux montent, la mensualité augmente, la capacité d’emprunt baisse et les vendeurs peuvent devoir accepter davantage de négociation.

Un taux élevé n’est donc pas automatiquement mauvais si le prix d’achat baisse suffisamment.

Et un taux faible n’est pas automatiquement excellent si vous payez le logement très cher.

Nous n’avons aucune boule de cristal.

La question raisonnable est :

L’opération est-elle satisfaisante avec le prix, le financement et l’horizon que j’ai aujourd’hui ?

Les coûts et risques que l’acheteur oublie souvent

Un logement n’est pas seulement un prix affiché sur une annonce.

Les frais d’acquisition

Dans l’ancien, ils représentent souvent plusieurs pourcents du prix. Ils comprennent principalement des droits et taxes, les émoluments du notaire et des débours.

Ils constituent un coût immédiatement perdu en cas de revente rapide.

La taxe foncière et les travaux

Toiture, façade, chaudière, ascenseur, isolation, plomberie, copropriété : les dépenses arrivent rarement au moment où vous les avez prévues.

Le diagnostic de performance énergétique

Le diagnostic de performance énergétique (DPE) est devenu un critère patrimonial important.

Un logement mal classé peut impliquer des factures élevées, des travaux importants, des contraintes locatives et une décote à la revente.

La copropriété

Avant d’acheter un appartement, lisez notamment les procès-verbaux d’assemblée générale, les travaux votés ou envisagés, le niveau du fonds travaux, les éventuels impayés et les procédures en cours.

Un appartement affiché 20 000 € moins cher peut être une fausse bonne affaire si 30 000 € de travaux vous attendent derrière la porte.

Retraite, couple et patrimoine : les dimensions que le calcul financier ne doit pas oublier

L’achat de la résidence principale n’est pas uniquement une opération financière.

Être propriétaire à la retraite réduit fortement le besoin de revenus

C’est l’un des meilleurs arguments en faveur de l’achat à long terme.

Un retraité qui ne paie plus de crédit conserve taxe foncière, charges et entretien, mais il n’a plus à payer un loyer de marché.

Un loyer de 1 200 € par mois représente 14 400 € par an.

La résidence principale peut donc être vue comme une machine à réduire les dépenses futures.

Acheter à deux mérite une vraie réflexion juridique

Concubinage, pacte civil de solidarité (PACS), mariage et régime matrimonial ne produisent pas les mêmes conséquences.

Il faut notamment réfléchir à la quote-part de propriété de chacun, l’apport réel, la répartition des remboursements, les conséquences d’une séparation et la protection du survivant.

Un couple peut apporter 100 000 € d’un côté et 20 000 € de l’autre tout en inscrivant machinalement 50/50 dans l’acte.

Ce n’est pas un détail administratif.

La résidence principale ne doit pas absorber tout votre patrimoine

Acheter un logement et finir avec 2 000 € sur un compte bancaire est rarement une victoire patrimoniale.

Après l’acquisition, vous devriez conserver une épargne de précaution adaptée à votre situation et, lorsque votre capacité financière le permet, continuer à diversifier votre patrimoine.

Acheter ou louer son logement : notre avis

À long terme, acheter sa résidence principale possède deux qualités patrimoniales difficiles à reproduire : le crédit force l’accumulation de capital et le logement payé réduit fortement les dépenses à la retraite.

Mais ces avantages peuvent être détruits par des achats et reventes trop fréquents, un prix excessif par rapport au loyer, un crédit trop lourd, des travaux sous-estimés ou l’immobilisation de toute votre épargne.

Rester locataire n’est donc pas un échec patrimonial.

Cela peut au contraire être une excellente décision lorsque vous profitez réellement de la flexibilité et investissez sérieusement l’épargne que vous n’avez pas immobilisée dans l’achat.

Notre règle est simple :

Achetez lorsque vous êtes prêt à conserver le logement, pas simplement lorsque vous êtes capable de l’acheter.

Enfin, ne réduisez jamais votre résidence principale à une feuille Excel.

Être chez soi, aménager librement, offrir de la stabilité à sa famille ou simplement aimer son logement ont une valeur réelle.

Une résidence principale n’est pas un portefeuille dans lequel vous dormez.

Questions fréquentes

Combien d’années faut-il rester pour que l’achat soit rentable ?

Il n’existe pas de durée universelle. Dans certaines opérations, cinq à sept ans peuvent suffire ; dans d’autres, le point mort dépasse largement dix ans. Tout dépend du prix, du loyer, du taux du crédit, des frais, de l’entretien et du rendement qu’aurait obtenu le locataire en investissant son capital.

Vaut-il mieux acheter avec un gros apport ou conserver son épargne investie ?

Un gros apport réduit le coût du crédit et la mensualité. Conserver une partie de l’épargne permet en revanche de maintenir des liquidités et une diversification financière. Il faut comparer le coût certain du crédit au rendement espéré — jamais garanti — des placements.

Faut-il acheter sa résidence principale avant d’investir en Bourse ?

Pas nécessairement. Les deux objectifs peuvent coexister. Une personne qui envisage un achat à court terme doit toutefois éviter de placer son apport sur des actifs très volatils.

Est-il encore intéressant d’acheter sa résidence principale à 50 ou 60 ans ?

Oui, dans certains cas. Il faut surtout vérifier l’horizon d’occupation, le financement, l’âge de fin du crédit, le coût de l’assurance emprunteur et l’adéquation du logement avec la retraite.

Est-il préférable d’acheter lorsque les taux immobiliers sont élevés ou bas ?

Ni l’un ni l’autre de façon automatique. Des taux bas peuvent soutenir les prix ; des taux élevés peuvent favoriser la négociation. Ce qui compte est le coût total de l’opération.